Hallintopakko. Käyttötarkoituksen olennainen muutos.

Lyhytkestoinen majoitustoiminta.
Velvoitteen kohdentaminen.
KHO 7.6.2021 taltio 362.
Vuosikirja 2021:76.

Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto velvoitti (1.2.2019) asunto-osakeyhtiön, vuokraustoimintaa harjoittaneen osakeyhtiön, joka toimi myös vuokralaisena, sekä asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajia lopettamaan lukuisien asuinhuoneistojen (11 kpl) käytön majoitustiloina juoksevan uhkasakon uhalla.

Helsingin hallinto-oikeus hylkäsi (3.12.2019) vuokraustoimintaa harjoittaneen osakeyhtiön ja asuntoyhtiön osakkaan valitukset.

Korkein hallinto-oikeus myönsi vuokraustoimintaa harjoittaneelle osakeyhtiölle ja asuntoyhtiön yhdelle osakkaalle valitusluvan. Valitukset hylättiin. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettu.

Arviointia
Helsingin keskustassa oleva kerrostalo sijaitsee vuonna 1980 voimaan tulleessa asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) osoitetulla tontilla. Tontilla on rakennusala (e), jolla saa olla liike-, toimisto- tai sosiaalisia palvelu- tai näihin verrattavia tiloja kadunvarsirakennuksen ensimmäisessä maanpäällisessä kerroksessa, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään suoraan kadulta. AK-korttelialueelle ei saa sijoittaa liike-, toimisto- tai näihin verrattavia tiloja muualle kuin e-merkinnällä varustetulle rakennusalalle. Vuonna 2016 myönnettiin rakennuslupa tontilla olevan asuin- ja liikerakennuksen 2.–4. kerrosten toimistohuoneistojen palauttamiselle asuinkäyttöön. Luvan perusteella muodostui olemassa olleiden 9 asunnon lisäksi 31 uutta asuntoa. Lisäksi toisella rakennuslupapäätöksellä myönnettiin lupa neljän uuden asunnon rakentamiseksi ullakolle.

Taloyhtiön osakkeenomistajan tehtyä toimenpidepyynnön lähti rakennusvalvonta selvittämään asuinhuoneistojen käyttöä. Selvitysten perusteella ilmeni, että 11 asuinhuoneistoa oli vuokrattu samalle osakeyhtiölle, jonka asiakkaina oli
vakuutusyhtiöitä, muita yrityksiä ja yksityisiä henkilöitä. Osakeyhtiö tarjosi huoneistoja lyhytaikaiseen majoitukseen internetsivujensa välityksellä. Sosiaalisen median sivustolla osakeyhtiö totesi, ettei kyseessä ole hotelli. Kerrostalon
alakerrassa sijaitsi kahvila, josta huoneiston varanneet saivat tarvittaessa apua. Internetsivujen mukaan huoneisto on ollut asiakkaan käytössä klo 14 alkaen tulopäivänä ja huoneisto on tullut luovuttaa viimeistään klo 11 lähtöpäivänä.
Liinavaatteet sekä pyyhkeet sisältyvät vuokrattavaan huoneistoon. Huoneiston loppusiivous kuuluu hintaan. Huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat ja heidän lähipiirinsä voivat käyttää huoneistoja tarvittaessa myös itse.

Toimintaa harjoittanut osakeyhtiö vetosi valituksessaan jakamistalouteen ja työelämän pirstaloitumisen edellyttämään asumisen lyhytaikaisiin järjestelyihin. Osakeyhtiön mielestä eri asukkaiden eripituinen asuminen asuinhuoneistoissa ei
tyypillisesti aiheuta asemakaavan vastaista haittaa ja asukkaalla on lähtökohtaisesti oikeus hankkia haluamiaan asumistaan tukevia palveluita ilman, että asumisesta tulisi asemakaavassa ilmaistun käyttötarkoituksen vastaista.

Sekä hallinto-oikeus että KHO pitivät kalustettujen asuinhuoneistojen toistuvaa tarjoamista lyhyillä sopimuksille luonteeltaan majoitustoimintana. Osakeyhtiön vuokraamissaan huoneistoissa harjoittama toiminta ei sen laatu ja laajuus huomioon ottaen vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoituksen ja rakennusluvan mukaista asuntokerrostaloasumista, vaan se oli ollut asemakaavan ja rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaa.

Korkein hallinto-oikeus toteaa selvyyden vuoksi, että MRL:n nojalla tapahtuvassa harkinnassa ei ollut ratkaisevaa se, oliko harjoitetun toiminnan katsottava kuuluvan jakamistalouden tai alustatalouden ilmenemismuotoihin vai ei. Olennaista oli, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa oli. Tapauksessa tuli myös ottaa kantaa, voitiinko vuokraustoimintaa harjoittavalle osakeyhtiölle asuinhuoneiston vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja velvoittaa lopettamaan asuinhuoneiston käyttö majoitustilana.

Uhkasakkolain (1113/1990) 7.1 §:n mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Jos uhkasakko kohdistetaan useisiin asianosaisiin, on kullekin asetettava eri uhkasakko. Oikeudellinen mahdollisuus velvoitteen noudattamiseen on yleensä kiinteistön omistajalla ja haltijalla. Asunto-osakeyhtiössä myös huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalla on usein sekä oikeudellinen että tosiasiallinen velvoitteen noudattamismahdollisuus. Myös vuokralainen voi velvoitettuna asianosaisena tulla kysymykseen.

Korkein hallinto-oikeuden päätöksen mukaan osakkeenomistaja, joka on vuokrannut osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa huoneiston, vastaa osaltaan siitä, että huoneistoa käytetään rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Huoneiston vuokranneella osakkeenomistajalla on vuokrasopimus päättämällä oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen.

Vuosikirjapäätös on tiettävästi ensimmäinen kerrostaloissa tapahtuvaan lyhytaikaiseen toistuvaan vuokraustoimintaan kantaa ottava ylimmän hallintotuomioistuimen ratkaisu. Aiemmat KHO:n vastaavantyyppisiä tilanteita käsittelevät ratkaisut ovat koskeneet pientaloja (Lauri Jääskeläinen: Pysyvistä ja tilapäisistä käyttötarkoitusmuutoksista. RY Rakennettu Ympäristö 2/2018 s. 24–26). Vuosikirjapäätös KHO 2021:77, joka annettiin samana päivänä kuin Helsingin tapaus, koskee asuinpientalojen korttelialueella tapahtuvaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa Rovaniemellä. Helsingin ratkaisussa (jota julkisuudessa on kutsuttu myös salahotelliksi) tosiseikkojen selvittäminen oli suhteellisen helppoa, johtuen muun muassa toiminnan laajuudesta. Rakennusvalvonta oli hankkinut selvitystä rakennuslupatietojen lisäksi asunto-osakeyhtiöltä, vuokraustoimintaa harjoittaneelta osakeyhtiöltä ja asuntojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden
omistajilta. Lisäksi viranomainen oli tutustunut osakeyhtiön harjoittamaan mainontaan sekä sosiaalisesta mediasta ja internetsivuilta löytyviin tietoihin. Erillisen tarkastuksen (hallintolain 39 §) tai katselmuksen pitäminen ei tapauksessa
ollut tarpeen.

Varatuomari,
valtiotieteiden maisteri
Lauri Jääskeläinen