Menu
Putkiremontista on tullut yleisnimitys kaikenlaiselle kiinteistön korjaamiselle, jossa yhtenä osana on talon vesi- ja viemärilaitteistot. Kvv-laitteiston arvioitu elinkaari on hyvin huollettuna 50 vuotta. Järjestelmien tarkkaa kestoikää ei voi määrittää, sillä se riippuu paljon rakennusajankohtana käytetyistä materiaaleista, työn ja valvonnan laadusta ja kunnossapidosta.
Oikeaan aikaan
Putkiremontin yhteydessä on järkevää tarkastella kertynyttä korjausvelkaa kokonaisuudessaan. Remontti aiheuttaa aina asukkaille haittaa ja tekemällä eri rakennusosien töitä samanaikaisesti saattaa häiriö olla vähäisempää. Toisaalta kustannukset kasvavat ja jos vuosien varrella ei ole kerrytetty taloyhtiön remonttirahastoa, voi remontista tulla ”liian” kallis. Jos remontti joudutaan rahoittamaan lainarahalla, voi edessä olla tilanne, ettei kiinteistön arvo riitä lainan vakuudeksi. Ammattitaitoisella suunnittelulla ja seurannalla kiinteistön omistaja voi ajoittaa korjaustyöt ja rahoituksen.
Taloyhtiöt, rakennusvalvonnat ja muut rakentamisen osapuolet törmäävät käsitteiden sekamelskaan. Keskusteluissa linjasaneeraus, putkiremontti, energiatehokkuuden parantaminen, huoltoremontti, pintaremontti, sukitus jne. sekoittuu informaatiotulvaan, kun palveluksiaan ja menetelmiään tarjoavat urakoitsijat, suunnittelijat ja ovelta ovelle -kauppiaat. Rakennusvalvontojenkin odotetaan hoitavan ohjausta ja neuvontaa resurssiensa puitteissa.
Lainsäädäntö velvoittaa kiinteistön omistajaa pitämään huolta omaisuudestaan, joten remonttien läpivienti jää rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulle ja hänen palkkaamilleen ammattilaisille. Osa korjausrakentamiseen liittyvistä töistä vaatii rakennusluvan tai toimenpideluvan. Hankeen luvanvaraisuudessa on kuntakohtaisia eroja ja aina kannattaa olla yhteydessä rakennusvalvontaan ja varmistaa asia. Neuvonta ja ennakkoneuvottelut auttavat hankkeen aloittamisessa.
Putkiremontti vai energiatehokkuuden parantaminen
Kvv-laitteistojen ikä ja rakentamiskustannukset ohjaavat yleensä siihen, että taloyhtiö päättää toteuttaa vain kvv-järjestelmän uusimisen ja siihen liittyvät välttämättömät ilmanvaihto- ja sähkötyöt. Ulkovaipan korjaukset ja ikkunoiden uusiminen tehdään erillisinä hankkeina. Rakennuksen energiatehokkuuden parantamista korjaus- ja muutostöissä säädellään ympäristöministeriön asetuksella 4/13, mutta pilkkomalla korjaukset pienempiin osiin jää kokonaistarkastelu usein tekemättä.
Korjauskohteesta laaditaan lupavaiheessa energiaselvitys, jossa esitetään, miten energiatehokkuutta on korjausten yhteydessä mahdollista parantaa. Korjausrakentamisen energiaselvitys voidaan laatia käyttämällä toptenrava.fi-sivustolta löytyvää lomaketta Selvitys korjaus- ja muutostyön energiatehokkuudesta.
Kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien uusimisesta, niin energiatehokkuudelle on määritelty vähimmäisvaatimukset. Tällaisia korjauksia ovat esimerkiksi laajat peruskorjaukset, rakennuksen ulkovaipan korjaukset ja teknisten järjestelmien uusiminen, jolloin tarvitaan yleisimmin rakennus- tai toimenpidelupaa.
Energiaselvityksen laatii hankkeen pääsuunnittelija, joka voi olla toteutusratkaisun mukaan rakennus- tai LVI-suunnittelija. Hankkeen toteutustavan ratkaisee kiinteistön omistaja. Lain 117 G -pykälä toteaa, että energiatehokkuuden parantaminen ei koske hanketta silloin kun se ei ole teknisesti, taloudellisesti tai toiminnallisesti mahdollista.
Kysymys siitä, pitääkö rakennusvalvontojen ottaa isompaa roolia energiatehokkuuden parantamiseen hankkeissa vai hyväksyä rakennushankkeeseen ryhtyvän ja pääsuunnittelijan esittämä ratkaisu, on käytännössä päätynyt jälkimmäiseen.
Korjausaste
Laajamittaisen korjauksen laajuus tulee esiin korjausrakentamiseen liittyvässä lainsäädännössä. Korjausasteen määrittely perustuu rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten kokonaiskustannuksiin. Jos ne ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien, niin kyse on laajamittaisesta korjauksesta, joka vaatii aina rakennusluvan.
Rakennuslupamaksun määrittely on perustunut joko korjattavan alueen pinta-alaan tai korjausasteeseen. Määritystapa on sama kuin ympäristöministeriön asetuksessa Rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä. Tyypillisesti korjausaste LVI-järjestelmien osalta vaihtelee 10–20 prosentin välillä.
VTT-CR-04389-15 | 16.11.2015 raportissa on todettu, että 25 prosentin kynnyksen ylittämiseen tarvitaan kaikissa tarkastelluissa rakennustyypeissä ulkovaipan korjaus eli vähintään julkisivun ja ikkunoiden uusiminen sekä yhden tai useamman teknisen järjestelmän korjaus. Näin suuret remontit kerralla toteutettuna vaativat rakennusluvan.
Kevytremontti
Ennen vedeneristeenä on käytetty lähinnä kosteussivelyä, jonka käyttöikä oli vain 10–15 vuotta. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki ennen vuotta 1999 rakennetut märkätilat ovat käytännössä elinkaarensa päässä. Märkätilan tekniseen käyttöikään vaikuttaa myös muut materiaalivalinnat. Ns. kevytremontit ovat yleistyneet ja niitä tehdään ainakin asumisoikeus- ja vuokrataloyhtiöissä, joissa kunnossapito on selkeästi yhtiön vastuulla.
Korjaamisen yhteydessä uusitaan vesieristeet, lattia- ja seinälaatat, vesikalusteet ja sähköinen lattialämmitys. Yleensä näiden korjaustöiden yhteydessä ei ole tarvetta avata katto- eikä saunan seinäpaneeleita, sillä vesijohdot on asennettu vaihdettaviksi pinta- tai suojaputkiasennuksina. Vesieristys yhdistetään lattiakaivoon ja näin saadaan todennäköisin vuotopaikka korjattua.
Kevytremontin etuna on noin neljän viikon työaika/asunto, jos kylpyhuoneessa ei ole kosteusvahinkoja, jolloin työaika pitenee parilla viikolla. Remontin jälkeen asunnon ilme, arvo ja asumistyytyväisyys paranee. Asunnon muut vesipisteet ovat käytössä ja erilaisilla väistöratkaisuilla asunnossa on mahdollista asua koko remontin ajan.
Tämän korjausmenetelmän haittana on, ettei vesimittareita pystytä asentamaan. Rakennusvalvonnoilla ei ole tässä remonttimuodossa muuta roolia kuin neuvonta ja todeta, ettei kohteessa tarvita rakennuslupaa.
Perinteellinen putkiremontti
Siinä vaiheessa, kun vesivauriot ja putkivuodot ovat taloyhtiössä arkipäivää ollaan jo auttamattomasti myöhässä. Hyvissä olosuhteissa huolellisesti aikanaan asennettuna kiinteistön vesi- ja viemärilaitteet kestävät 50 vuotta. Vastuullinen taloyhtiö valmistautuu putkiremonttiin keräämällä rahoitusta suurempaa korjaustyötä varten.
Verkostojen uusiminen maksaa noin 1 000 euroa asunnon neliömetriä kohden. Nousulinjojen määrä voi vaihdella asunnon koosta ja pohjaratkaisusta riippuen yhdestä kolmeen ja siten myös asuntokohtaisten vesimittareiden määrä. Työn aiheuttama asumishaitta vaihtelee kahdeksasta kahteentoista viikkoon ja käytännössä asuminen siellä tehtävän työn aikana on mahdotonta.
Korjaustöissä noudatetaan lähtökohtaisesti kvv-asetusta vaihdettavuuden ja vuotojen havaittavuuden osalta. Alkuperäisen rakentamisajankohdan mukaan voi olla ainoa ratkaisu asentaa nousulinjat alkuperäisillä paikoilla, ns. ei-vaihdettaviksi. Tämä ratkaisu on ollut mahdollista taloyhtiön hakemuksella, jossa todetaan poikkeama asetuksen vaatimuksesta.
Joskus rakennuksen arkkitehtuuri mahdollistaa nousukuilujen sijoittamisen porrashuoneeseen. Tällöin on varmistettava, että poistumistien kaistaleveys säilyy ja esim. potilaskuljetus ei häiriinny. Tämä ratkaisu vaikuttaa myös kattoon kiinnitettyjen putkien kotelointiin ja siten myös ns. vapaaseen korkeuteen. Erilliseen koteloon voidaan myös asentaa sähkönousut. Nousukotelot varustetaan tarkastusluukuilla, vuodonilmaisimilla, pistorasioilla, valaisimilla ja kerrosnumeroilla.
Kotelointien suunnittelu yleensä edellyttää rakennussuunnittelijan osallistumista hankkeeseen. Vuodonilmaisu kannattaa korjata myös tiskikaappien, astianpesukoneiden ja jääkaappien osalta.
Ilmaston ääri-ilmiöt
Ilmastonmuutos tuo korjausrakentamiseen uutta pohdittavaa. Onko kiinteistön hulevesijärjestelmä toimiva, onko lämmitysjärjestelmän vaihto ajankohtainen ja vaikkapa nouseeko kesäaikainen lämpötila liian korkeaksi.
Hulevesiverkostojen mitoitussateena on käytetty pitkään 0,015 l/s, m2. Kokemuksen perusteella rankkasateiden intensiteetti on kasvanut, ja mitoitussateen arvoa ollaan nostamassa ylöspäin. Hulevesi- ja salaojaverkoston kuntoa on seurattava samoin kuin sisäpuolisten putkistojen. Mikäli rankkasateiden aikana ilmenee veden nousua maanpinnalle tai kellareihin on syytä uusia hulevesijärjestelmä ja tehdä uusi mitoitus arvolla 0,02 l/s, m2.
Kiinteistöltä poistuvaa hulevesimäärää on usein rajoitettu ja siksi on kiinteistön hulevesien viivyttämiseksi rakennettava viivytysjärjestelmä. Käytössä on mitoitusohje, jonka mukaan hulevesien viivytystilavuutta pitäisi olla 1 m³ jokaista vettä läpäisemätöntä 100 m² alaa kohden.
Energian hinnan nousun takia saattaa olla kannattavaa muuttaa kiinteistön lämmitysjärjestelmä kaukolämmöstä maalämpöön. Ratkaisu edellyttää riittävän suurta tonttia, sillä energiakaivojen välinen etäisyys tulee olla 15 metriä. Viime aikoina vinoporauksella on reikä voinut mennä maan alla yleisille alueille, kuten puistoihin.
Energiakaivojen poraaminen vaatii toimenpideluvan ja pohjavesialueille kaivoja ei enää voi porata.
Keskusteluun on noussut myös pitäisikö porausluvan yhteydessä tehdä tarkastelu energian riittävyydestä ja laitteiston mitoituksesta.
Yleensä kaukolämmön alakeskukselle varattu tila ei riitä maalämpölaitteistoille. Varaajasäiliöitä varten joudutaan lämmönjakohuonetta laajentamaan. Myös tilan äänen eristykseen yläpuolella sijaitsevia vasten on syytä kiinnittää huomiota.
Joissakin kunnissa lämmitysjärjestelmän muutos vaatii rakennusluvan ja loppukatselmuksen. Tämän menettelyn hyvänä puolena on, että tilastot pysyvät ajan tasalla.
Hellejaksojen yleistyminen aiheuttaa terveysriskejä. Peruskorjauskohteissa on mahdollista korjata tilannetta. Ulkopuolista suojausta auringon säteilyvaikutukselta ei juurikaan käytetä. Kaupunkikuvallisista syistä markiiseja ja lippoja ei haluta rakentaa. Sälekaihtimet oikein käytettynä ovat edullinen tapa parantaa tilannetta.
Parvekkeellisissa asunnoissa on mahdollista käyttää ilmalämpöpumppua, kunhan ulkoyksikkö ei näy parvekkeen kaiteen takaa. Tämä ratkaisu ei edellytä rakennuslupaa ja vähitellen taloyhtiöt ovat myös suhtautuneet myötämielisemmin.
Eräissä maalämpöön siirtyneissä rakennuksissa on asuntojen viilennystä varten rakennettu jäähdytysvesiverkosto. Ratkaisun etuna on, että jäähdytys aikaansaadaan pelkän kiertopumpun energian kulutuksen hinnalla.
Sähköauton latauspisteet
Puolitoista vuotta sitten voimaan astunut laki edellyttää latausvalmiuden asentamista myös korjattaviin pysäköintialueisiin. Lain mukaan laajamittaisesti korjattavan asuinrakennuksen yhteyteen on asennettava latauspistevalmius jokaista pysäköintipaikkaa varten, jos pysäköintipaikkoja on enemmän kuin neljä. Laajamittaisuuden arviointi perustuu rakennushankkeeseen ryhtyvän laskelmiin ja arviointiin.
Rakennusvalvonnan rooli
Putkiremontit tulevat jatkumaan ja vähitellen alalle on kehittynyt toimijoiden ja ratkaisujen joukko, joka hallitsee hommansa. Korjaushankkeiden yhteydessä halutaan tehdä tilamuutoksia, parantaa esteettömyyttä yhteistiloissa tai lisäkuiluja porrashuoneisiin. Rakennusvalvonnan tehtävä on varmistaa, että hankkeeseen osallistuu kelpoiset toimijat.
Ennakkoneuvotteluissa ratkaistaan rakennusluvan tarve. Aloituskokouksessa sovitaan katselmuksista ja malliasennuksista, tarkastusasiakirjat ja hankkeen valvojan laatimat pöytäkirjat valokuvineen varmistavat kohteen onnistumisen. Rakennusvalvontaviranomainen osallistuu hankkeeseen resurssiensa puitteissa. Käytäntö on osoittanut, että katselmustoimintaa tarvitaan edelleen.
Harri Aavaharju
LVI-insinööri.
Kuvat: Harri Aavaharju
