Putkiremontit puhuttavat meitä monia suomalaisia. Siihen liittyy epäilyjä ja jopa pelkoja epäonnistumisesta eikä vähiten kustannusten karkaamisesta alkuperäisin budjetoidusta. Vanha suomalainen sanonta ”hyvin suunniteltu on puoliksi tehty”, antaa hyvät edellytykset onnistuneelle remontille.
Ikääntyvissä kerrostaloissa esiintyy lukuisia haasteita. Järjestelmät rapautuvat ikääntyessään ja vääjäämättä niille on tehtävä toimenpiteitä. Usein suunnittelijana törmäämme kiinteistöihin, joissa on laiminlyöty ylläpito. Rakennuksissa on elinkaaren aikana myös tehty pienimuotoisia remontteja ja niitä ei ole dokumentoitu asiallisesti tai niistä ei ole mitään muuta tietoa kuin muistikuvia. Järjestelmät eivät vastaa tämän päivän tarpeita ja usein esiintyy jopa turvallisuusriskejä. Remontti onkin sijoitus tulevaisuuteen ja sillä nostetaan asunnon arvoa ja parannetaan asukasviihtyvyyttä. Oikea-aikaisesti toteutettuna vältytään turhilta riskeiltä ja jopa vahingoilta.
Putkiremontit kohdistuvat rakennuksiin, joiden ikä on tyypillisesti 30–50 vuotta. Iän lisäksi remontin ajankohtaan vaikuttavat pesutilojen kunto, vuodot ja tukokset putkistoissa. Taloyhtiöiden asukkaat ja hallitukset ovat haasteellisten päätösten edessä. Omasta talosta tai lähipiiristä kun ei löydy asiantuntemusta asioiden edistämiseksi ja korjaamiseksi.
Harvoin jos koskaan putkiremontit onnistuvat kerrostaloyhtiöiden omin voimin. Jotkut sitä yrittävät, mutta tämä on yleensä johtanut vaikeuksiin projektin alusta alkaen. Onkin tärkeää, että projektia johtaa rakennusalan ammattilainen. Jos hankkeeseen ei kytketä tai valita rakennuttajakonsulttia, tulee projektista ”raskas” kaikille. Ilman rakennuttajakonsulttia aikataulu ja budjetti mitä suuremmalla todennäköisyydellä pettävät ja projektista voi tulla vuosien mittainen kärsimysnäytelmä. Esimerkiksi Pohjanmaalla on rakennuttajakonsultteja, jotka ovat erikoistuneet putkiremonttien rakennuttamiseen alusta loppuun asti. Projektit ovat opettaneet, että tärkeintä on hyvä luottamussuhde asukkaiden ja konsultin välillä.
Rakennuttajakonsultin johdolla käynnistetään projekti ja laaditaan hankeaikataulu. Aikataulu askeltaa vaiheittain esiselvityksistä toteutuksen kautta takuuaikaan. Kaikki vaiheet on käytävä läpi. Vaiheiden väliin jättäminen tai oikomiset aiheuttavat lähes aina ongelmia riitoineen asukkaiden kesken. Myös suunnittelutyö menee sekavaksi. Pahimmissa tapauksissa on toteutus aloitettu hyvin kevyin perustein.
Suunnittelijan näkökulmasta hyvin hoidetut putkiremontit on aikataulutettu ja hanke etenee vaiheesta toiseen aina edellisen vaiheen hyväksynnän kautta. Tällöin kaikki tietävät missä mennään ja jokaisessa vaiheesta on päätöksentekoa varten valmisteltu asiakirjat. Hankkeessa on oltava alusta saakka mukana rakennus- ja talotekniikka-alan ammattilaiset.
Esiselvitysvaiheessa hankkeeseen on kilpailutettu arkkitehti, rakennesuunnittelija ja talotekniikkasuunnittelijat. Suunnittelijoiden kilpailutus on voitu tehdä myös mahdollisen kuntoarvion ja hankesuunnitteluvaiheen jälkeen, kun on enemmän tietoa suunnittelun sisällöstä ja tehtävistä. Esiselvityksessä tai hankesuunnittelun aluksi on luontevaa tehdä vielä tarkempi kuntoarvio. Selvityksessä käydään läpi nykytilanne ja tarvittavat lähtötiedot. Se antaa pohjan koko hankkeelle ja luo edellytykset suunnittelijoille jatkosuunnitteluun. Ei tule unohtaa, että jo tässä vaiheessa kiinteistön muita korjaustarpeita on luontevaa ottaa tarkasteluun esim. sähköjärjestelmien ajantasaistaminen. Kiinteistöä tulee tarkastella kokonaisuutena. Suunnittelijan kannalta on haasteellista, jos näitä asioita halutaan vasta toteutusvaiheessa. Silloin muutosten tekeminen tuo lisäkustannuksia, joihin kukaan ei ole valmistautunut.
Hyväksytyn esiselvityksen pohjalta laaditaan hankesuunnitelma. Tämän laativat eri alojen suunnittelijat rakennuttajakonsultin johdolla. Aikataulullisesti tämä vaihe tulee tehdä hyvissä ajoin ennen hankkeen varsinaisten töiden aloittamista. Tässä vaiheessa laaditaan vaihtoehtotarkasteluja toimenpiteistä. Käydään läpi vesi- ja viemärijärjestelmiin kohdistuvat toimenpiteet. Selvitetään sähkö- ja telejärjestelmien ajantasaistamiseen tarvittavat toimenpiteet ja mahdolliset muut tarpeet. Tarvittaessa tehdään lisätutkimuksia ja mm. putkistojen kuvauksia sekä rakenteiden avauksia. On nostettava tarkasteltavaksi myös rakenteelliset korjaukset ja mahdollisten märkätilojen vesieristysten puutteet. Energiahintojen voimakkaasti noustessa on usein tarkasteltu energiataloutta parantavia ratkaisuja, unohtamatta tietystikään ilmanvaihtoa sekä viilennystarpeita. Kun remonttiin ollaan lähtemässä ja tehdään merkittävä investointi, käydään läpi myös yhteistilojen toimivuutta ja viihtyvyyttä parantavat tekijät.
Suunnittelijat pohtivat erilaisia menetelmiä kohteesta riippuen, kuten: huollettavuus, esteettisyys, nopea läpimenoaika ja erityisesti asumishaitan minimoiminen. Mitä laajemmin asioita tarkastellaan – kaikkia osapuolia kuunnellen – niin sen parempi luottamus saadaan asukkaiden välille. Hankesuunnitteluvaiheen vaihtoehdoista laaditaan kustannusarviot, joiden pohjalta tehdään päätös valittavasta remonttilaajuudesta. Kustannusarviossa huomioidaan mahdolliset yllätykset. Poikkeuksetta lisä- ja muutostöitä tulee ja niille on oltava rahallinen varaus.
Kaikissa putkiremonttikohteissa tulee joko hankesuunnitteluvaiheessa tai sen jälkeen yksilöllisiä toiveita. Asuntojen perusparantamistoimenpiteet ja asukkaiden tarpeet on tarkasteltava tässä vaiheessa. Harmittavan usein nämä muutostoiveet tulevat suunnittelijoiden tietoon myöhäisessä vaiheessa ja aiheuttavat muutoskierteen. Asukasmuutoksille on suunniteltava toimintatapa heti projektin alussa. Luontevaksi toimintamuodoksi on havaittu jo aikaisessa vaiheessa toteutettu kysely, jonka perusteella laaditaan yhteenveto. Tämän yhteenvedon perusteella on sovittu yksilölliset muutokset ja laaditaan perustasosta poikkeavat suunnitelmat eri suunnittelualojen osalta. Yleensä nämä muutokset ovat olleet kaluste- ja materiaalimuutoksia.
Toteutussuunnitelmat suunnitellaan valitun hankesuunnitelman pohjalta. Tälle vaiheelle on varattava riittävä aika. Aika jalostaa lopputuotetta. Saumaton yhteistyö eri toimijoiden ja asukkaiden välillä on ensiarvoisen tärkeää laadukkaan lopputuloksen saavuttamisessa. Suunnitelmien pohjalta haetaan kohteelle rakennuslupa ja kilpailutetaan urakat. Esimerkiksi Vaasassa on putkiremontteihin erikoistuneita urakoitsijoita ja onkin ollut luontevaa kilpailuttaa urakat heidän kesken. Eri osapuolien kokemus on helpottanut asioiden mutkatonta sujumista toteutuksessa.
Kohteissa on pohdittu erilaisia toteutusvaihtoehtoja. Mennäänkö paikalla rakentaen vai käytetäänkö valmiita elementtiratkaisuja? Putkiremontteihin on kehitetty erikoistuotteita, jotka nopeuttavat suunnittelu- ja asennustyötä. Rakenteet joissakin määrin ohjaavat valittavia toteutusratkaisuja. Menetelmien valinnassa huomioidaan huollettavuus, saavutettava käyttöikä ja elinkaari. Harvoin toteutus on onnistunut yksinomaan elementtiratkaisuin. Kohteissa on käytetty molempia ratkaisuja eli ns. hybridiratkaisuja.
Asennusten estetiikka nousee lähes aina erityisen tarkastelun kohteeksi. Näistä riittää mielipiteitä ja puheita ja joskus yhteisen näkemyksen löytäminen on haasteellista. Onko järkevää käyttää vanhoja nousupaikkoja vai tehdäänkö putkille uudet nousut? Sijoitetaanko putket alakattoihin vai käytetäänkö näkyviä koteloita? Näillä on estetiikan lisäksi vaikutusta remontin läpimenoaikaan ja asumishaitan minimoimiseen.
Viemäreiden kunnostusta on tehty joko vaihtaen tai sukittaen. Sukittaminen vähentää rakennusteknisiä töitä ja asukashaitta on siten merkittävästi pienempi verrattuna viemäreiden vaihtamiseen. Sukittamisen elinkaaresta ei kuitenkaan ole kokemusta pitkällä aikavälillä. Rakennuttajakonsultti vertailee urakkatarjoukset, käy urakkaneuvottelut ja laatii vertailut päätöksenteon pohjaksi taloyhtiölle.
Urakoitsijavalinnan jälkeen toteutetaan suunnitelmien pohjalta kohteen rakentaminen. Rakentamisvaiheessa on huomioitava hyvä ja oikea-aikainen tiedottaminen asukkaille. Heidän tulee tietää mitä ollaan tekemässä ja miten rakentamista edistetään. Aktiivista kommunikointia on hyvä korostaa kaikille osapuolille.
Työmaan varastointi ja tarvikkeiden logistiikka on suunniteltava etukäteen. Näin vältytään turhilta sekaannuksilta. Kun työt valmistellaan ennakkoon ja hyväksytetään malliasennukset eri osapuolilla, vältytään turhilta jälkipuheilta. Töiden oikea-aikainen suoritusjärjestys on joskus työmailla haastavaa. Näitä pitäisi meidän suunnittelijoiden miettiä jo suunnittelupöydällä enemmän; siten saataisiin tyhjäkäyntiaikaa pienennettyä ja projektin toteutusaikaa lyhennettyä.
Työmaavaiheen valvonta, asioiden kirjaaminen ja säännölliset työmaakokoukset on pidettävä. Niissä asiat käydään läpi ja kirjataan. Kaikkien osapuolien on tiedettävä, kenellä on päätösvalta projektin asioista.
Remontin valmistuttua kohde tarkastetaan ja havaitut puutteet korjataan. Tässä vaiheessa tehdään asukaskysely. Remonteilla on yleensä kahden vuoden takuuaika, ellei muuta ole sovittu.
Remontti kestää normaalisti 6–12 viikkoa. Joskus asuminen on remontin aikana mahdollista ja tällöin saniteettitilat on järjestetty esimerkiksi taloyhtiön saunatiloihin. Myös väliaikaiskytkentöjä on suunniteltu ja toteutettu. Jos uusitaan vain vesijohdot ja sähköt, niin asuminen on lähes poikkeuksetta mahdollista.
Putkiremontti on aina merkittävä asia kohteelle ja erityisesti asukkaille. Asukkaat eivät ole rakentamisen ammattilaisia. Asioiden selkeä ymmärrettävä esitystapa helpottaa päätöksentekoa. Siinä meillä suunnittelijoillakin on oma roolimme.
Pekka Pajuniemi
LVI-insinööri.
Toimitusjohtaja, Granlund Pohjanmaa Oy.