Menu
Maankäyttö- ja rakennuslain 19 luvun säännökset rakennuslupamenettelystä koskevat soveltuvin osin myös toimenpide-, purkamis- ja maisematyölupamenettelyä. Rakennuspaikan hallintaselvitys tulee lähtökohtaisesti esittää myös niiden yhteydessä. Sen sijaan poikkeamislupaa haettaessa hallintaselvityksen vaatimisessa on enemmän harkintaa. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 85 § edellyttää, että poikkeamista haettaessa hakemukseen liitetään asiakirja, joka osoittaa rakennuspaikan hallinnan tai muun perusteen hakea poikkeusta. Säännöstä sovelletaan myös suunnittelutarveratkaisuun (MRA 90 §).
Vuosikirjapäätös KHO 2013:59 koski rakennuspaikan hallintaa haettaessa poikkeamista. Poikkeamishakemus tarkoitti 15 m²:n suuruisen laiturin ja 120 m²:n suuruisen pation rakentamista rantaan. Rakennuspaikan hallinta perustui hakemuksen mukaan venevalkamarasitteeseen. Hakija oli myös hakenut vesilaissa tarkoitettua käyttöoikeuden perustamista yhteiseen vesialueeseen, johon hakijan kiinteistöllä oli 4,277 prosentin osuus. Hakijan mukaan rakentamishanke ei tosiasiallisesti miltään osin kohdistunut venevalkama-alueelle vaan vesialueelle. Tätä selvitystä, kun sitä arvioitiin kokonaisuutena rannan maa-aluetta koskevan venevalkamarasitteen kanssa, KHO piti MRA 85 §:ssä tarkoitettuna muuna selvityksenä, joka riittävästi osoitti perusteen hakea poikkeusta. Korkein hallinto-oikeus toteaa päätöksessään, ettei poikkeamispäätöksellä ratkaista omistus- tai hallintaoikeutta rakennuspaikkaan. Epäselvässä tilanteessa poikkeamishakemusta ei ole syytä jättää käsittelemättä yksin sillä perusteella, että rakennuspaikan hallintaa tai muuta perustetta poikkeuksen hakemiseen koskevasta selvityksestä ei varmuudella voida todeta hakijan oikeutta rakennuspaikkaan.
Hallinnan esittämisvaatimukseen vaikuttavat myös MRL 81 §:n 2 ja 3 momentin tonttijaon oikeusvaikutusta koskevat säännökset. Pykälän 2 momentti koskee rakentamista sitovan tonttijaon alueella. Ohjeellisen tonttijaon alueella ei pykälän 3 mukaan rakennuslupaa saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen. Myös sitovan tonttijaon alueella voi tontin hallintaan kohdistua rajoituksia, jotka tulee ottaa huomioon.
Hallintaselvityksen vaatimus on ollut niin pitkään vakiintunut osa rakentamisen lupamenettelyä, ettei se normaalisti aiheuta erityisempiä ongelmia. Hallinnon digitalisointi on lisännyt mahdollisuuksia viranomaisten keskinäiseen tietojenvaihtoon. Julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetun lain (906/2019) 20 § kannustaa viranomaisia hyödyntämään toisen viranomaisten tietoaineistoja, jos viranomaisella on oikeus saada tarvittavat tiedot toiselta viranomaiselta teknisen rajapinnan tai katseluyhteyden avulla. Maankäyttö- ja rakennuslaki on erityislainsäädäntöä ja sen yksityiskohtaiset säännökset lupamenettelystä menevät muun muassa tiedonhallintalain ja myös hallintolain (434/2003, HL) edelle. Siltä osin kuin maankäyttö- ja rakennuslaki ei jostain hallintomenettelyn osa-alueesta säädä, sovelletaan yleislakeja (HL 5 §). Hallintoasian sähköisestä vireillepanosta ja käsittelystä säädetään sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetussa laissa (13/2003). Sähköistä asiointia koskeva laki on yleislaki, jota sovelletaan myös rakentamisasioissa. Sitä täydentää laki digitaalisten palvelujen tarjoamisesta (306/2019). Digipalvelulaki velvoittaa viranomaisen tarjoamaan jokaiselle mahdollisuuden toimittaa asiointitarpeeseensa liittyvät sähköiset viestit ja asiakirjat digitaalisesti (DigipalveluL 5 §). Asiakkaalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta käyttää digipalveluja. Karttapalvelut on rajattu digipalvelulain soveltamisalan ulkopuolelle.
Kiinteistön yhteisomistus ja hallinnanjakosopimukset
Erilaiset kiinteistöjen yhteisomistustilanteet aiheuttavat toisinaan viranomaistyötä, kun kysymys on rakennuspaikan hallinnasta. Yhteisomistussuhteita koskee laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958). Yhteisomistuslain 2 §:n mukaan kunkin yhteisomistajan on katsottava omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä. Osuudet ovat, jollei muuta ilmene, samansuuruiset. Yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, on tuomioistuimella valta yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten (YhtOmL 9 §).
Esinettä, esimerkiksi kiinteistöä, kokonaisuudessaan koskevaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen ryhtyminen edellyttää kaikkien yhteisomistajien siihen suostumista. Milloin toimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten eikä siedä viivytystä, ei yhteisomistajan vastustus tai poissaolo estä toista yhteisomistajaa siihen ryhtymästä (YhtOmL 4 §). Esimerkiksi rakennuksen kiireellistä korjaamista edellyttävän luvan hakeminen tilanteessa, jossa korjaamisen viivästyminen voisi vaarantaa koko rakennuksen olemassaolon, voisi ääritilanteessa oikeuttaa luvan hakemiseen tämän säännöksen turvin. Vakiintunutta oikeuskäytäntöä tällaisista tilanteista ei kuitenkaan ole. Lupaviranomaisella tulisi olla käytettävissään riidatonta selvitystä siitä, että rakennukseen kohdistuisi välitön, todellinen ja peruuttamaton uhka. Viranomaisen kannalta riskinä on, että hakemuksen tutkiminen ja luvan myöntäminen johtaisi myöhemmin viranomaista kohtaan esitettävään korvausvaateeseen. Varmempaa viranomaisen kannalta olisi tällaisissa pakottavissa tilanteissa kehottaa turvautumaan yhteisomistuslain 5 §:n säännökseen ja yrittää saada yleiseltä tuomioistuimelta valtuutusta rakennuksen korjaamista tarkoittavan lupahakemuksen vireille panemiseksi.
Määräosiin perustuvia yhteisomistussuhteita ja niiden hallinnointia helpottamaan on enenevässä määrin ryhdytty tekemään maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukaisia hallinnanjakosopimuksia. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattava hallinnanjakosopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi (HE 120/1994 vp). Kirjaaminen ei ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet. Sopimuksen osapuolia hallinnanjakosopimus sitoo kirjaamattomanakin. Kirjaus tuo siihen vahvuutta ja sitovuutta sivullissuhteissa.
Vuosikirjapäätös KHO 2013:43 linjasi, että maakaaren mukaisesti kirjattu hallinnanjakosopimus voitiin ottaa huomioon rakennuspaikan hallintaa koskevana selvityksenä. Rakennushankkeessa oli kysymys asuinrakennuksen rakentamisesta asemakaavan sitovan tonttijaon mukaiselle tontille. Rakennusluvan hakijana oli tontin yhteisomistaja. Rakennuslautakunta oli hylännyt rakennuslupahakemuksen, koska hakija ei hallinnut rakennuspaikkaa sen vuoksi, että tontin muut yhteisomistajat eivät olleet antaneet suostumusta luvan hakemiseen. Tontin muut yhteisomistajat olivat ennen rakennuslautakunnan päätöstä peruuttaneet suostumuksensa hankkeelle. Tontin hallinnan jakamisesta oli aikaisemmin tehty sopimus, joka oli kirjattu. Korkein hallinto-oikeus totesi, että hallinnanjakosopimus voitiin ottaa huomioon rakennuspaikan hallintaa koskevana selvityksenä. Kun lisäksi otettiin huomioon hallinnanjakosopimuksen luonne pitkäaikaiseksi tarkoitettuna tontin maankäyttöä järjestävänä sopimuksena sekä muutoinkin asiakirjoista ilmenevät olosuhteet, tontin muiden yhteisomistajien yksipuolisella suostumuksen peruuttamisella ei ollut sellaista merkitystä, että rakennuslupahakemus olisi tästä syystä tullut hylätä.
Tapauksessa KHO 2018:82 paritaloa varten vuonna 1999 koskevaa hallinnanjakosopimusta oli muutettu vuonna 2008. Sopimus ja siihen tehty muutos (8.5.2008) oli kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Puoliosuuden tontista vuonna 2012 ostanut C oli ollut tyytymätön paritalon toisessa huoneistossa ilman lupaa tehdyille muutostöille, joille haettiin määräosan (¼) omistavan A:n ja määräosan (¼) omistavan B:n hakemuksesta jälkikäteen rakennuslupaa vuonna 2016. Rakennuksen hallinnanjako ilmeni tarkemmin sopimuksen liitteenä olevasta pohjapiirroksesta. Piirustuksen mukaan asuntojen 1 ja 2 välistä seinää ja samalla yhteisomistajien aikaisemmin hallitsemien rakennuksen osien välistä rajaa oli siirretty. C:n oli ostaessaan D:n osuuden tontista ja rakennuksesta tullut olla tietoinen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatusta hallinnanjakosopimuksesta ja sen muutoksesta. Hallinnanjakosopimus ja sen muutos sitoivat C:tä tontin ja rakennuksen määräosan luovutuksensaajana. Asuntojen 1 ja 2 välisen seinän siirtämiseen oli ollut kaikkien yhteisomistajien suostumus ja C oli määräosan luovutuksensaajana myös tähän suostumukseen sidottu. Muut rakennusluvalla hyväksytyt suhteellisen vähäiset muutokset olivat tapahtuneet rakennuksen vaipan sisällä A:n ja B:n hallitsemissa tiloissa. Rakennusluvan hakeminen ei edellyttänyt hallinnanjakosopimuksen lisäksi C:n erillistä suostumusta. Tilannetta puitiin myös käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden mukaan oli jäänyt näyttämättä, että olosuhteet olivat oleellisesti muuttuneet hallinnanjakosopimuksen tekemisen (8.5.2008) jälkeen tai että vastaajat olisivat olennaisesti rikkoneet sopimusta.
Myös tosiasiallinen hallinta, vaikka rekisteriin kirjattua hallinnanjakosopimusta ei olisikaan, on ennen nykyistä maakaarta voinut riittää. Näin oli tapauksessa KHO 25.10.1985 taltio 4779, jossa A omisti tontista puolet ja B:n puoliso puolet. Tontti oli 1940-luvulta lähtien ollut jaettuna aidalla kahteen osaan, joista kummallakin oli asuinrakennukset. B:n puolisoilla oli hallinnassaan tontin toisella puoliskolla oleva asuinrakennus. B:n puolisoiden oli katsottava hallitsevan asuinrakennusta sillä tavoin, että rakennuslautakunta oli voinut myöntää heille luvan julkisivu- ja väliseinämuutoksiin ilman A:n suostumusta.
Maakaaren mukainen hallinnanjakosopimus voidaan ottaa huomioon myös velvoiteasioissa. Tapauksessa KHO 2021:142 kiinteistön ja sillä sijaitsevan kaksihuoneistoisen asuinrakennuksen omistivat määräosin A (1/2) sekä Y (1/4) ja X (1/4). Rakennuksen hallinta oli jaettu maakaaren 14 luvun 3 §:n mukaisella hallinnanjakosopimuksella niin, että huoneistoa 1 hallitsi A ja huoneistoa 2 hallitsivat Y ja X. Rakennus- ja lupalautakunta oli terveydensuojelulain 27.2 §:n ja uhkasakkolain 7.1 §:n perusteella voinut sakon uhalla velvoittaa A:n huoneiston 1 osalta toimittamaan lautakunnalle selvityksen seikoista, joiden perusteella voidaan arvioida huoneiston 1 kellarikerroksen asuintilana käytettävän tilan viereisen varaston kattolaudassa havaitun kosteuden syy ja laajuus.
Ylimääräiset muutoksenhakukeinot
Oikeuskäytäntöä on tilanteista, joissa lainvoiman saavuttaneiden lupapäätösten jälkeen on haettu päätösten purkamista ylimääräisillä muutoksenhakukeinoilla. Jos riidattomasti ilmenee, että rakennuslupa on myönnetty hakijalle, jolta yksinomainen hallintaoikeus rakennuspaikkaan puuttuu, on puute yhdessä mahdollisten muiden virheiden kanssa voinut johtaa lupapäätöksen purkamiseen. Tästä esimerkkinä on tapaus KHO 1.11.2005 taltio 2831. Rakennuslupahakemus oli otettu käsiteltäväksi ja jalassaunan rakennuslupa oli myönnetty ilman, että luvan hakijalta olisi vaadittu MRL 131.1 §:ssä tarkoitettua selvitystä siitä, että hän hallitsee rakennuspaikkaa tai että ne, jotka rakennuspaikkaa hallitsevat, olisivat antaneet hankkeelle suostumuksensa. Rakennusluvan myöntämisen yhden henkilön käyttöön tulevalle saunalle rantakaavan yhteiskäyttöiselle alueelle ei myöskään katsottu olevan rantakaavamääräysten mukaista. Purettavaksi haettua päätöstä rasittivat siten virheet, joiden katsottiin voineen olennaisesti vaikuttaa päätökseen, mistä johtuen rakennustarkastajan rakennuslupapäätös purettiin. Purkuperusteena olivat sekä menettelyvirhe että ilmeisesti väärä lain soveltaminen. Hallintolainkäyttölain (HLL) tilalle on tullut vuoden 2020 alusta laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa (HOL, 808/2019). Ylimääräistä muutoksenhakua koskeva sääntely on pysynyt pääosin ennallaan (HOL 13 luku). Hallintopäätöksen purkamista haetaan korkeimmalta hallinto-oikeudelta. Päätöksen saa purkaa vain, jos päätös loukkaa yksityisen oikeutta tai jos yleinen etu vaatii päätöksen purkamista. Päätöksen purkamista on haettava viiden vuoden kuluessa siitä, kun purettavaksi haettu päätös sai lainvoiman. Kuulemisvirheen osalta määräaika on kuitenkin kuusi kuukautta siitä, kun hakija sai tiedon päätöksestä.
Edellä olevassa tapauksessa rakennuspaikan kaikkien haltijoiden suostumuksen puuttumisen lisäksi lupapäätöstä rasitti kaavanvastaisuus. Pelkkä epäselvyys hallintaoikeudesta ei yleensä ole johtanut lupapäätöksen purkamiseen. Tapauksessa KHO 10.6.2003 taltio 1429 rakennuslupa oli myönnetty yhteisomistuksessa olevalle tilalle toisen yhteisomistajan hakemuksesta. Purkuhakemuksen hylkäävässä päätöksessään KHO totesi: ”Rakennusluvan myöntämisellä ei ole sitovasti ratkaistu eikä voitukaan ratkaista kysymystä siitä, voidaanko rakennusluvassa tarkoitettu talousrakennus sijoittaa yhteisomistuksessa olevalle tilalle, eikä rakennuslupapäätös siten estä (purun) hakijaa ryhtymästä sellaisiin toimenpiteisiin, joihin hän tilan määräosan omistajana katsoo olevan aihetta”.
Samantapaisesti päätöksessä KHO 31.3.2004 taltio 728, jossa rakennuslupapäätöksen purkamista haettiin rakennuspaikan hallinnan puuttumisen perusteella: ”Rakennusluvan myöntämisellä ei ole oikeudellisesti sitovasti ratkaistu eikä voitukaan ratkaista kysymystä siitä, voidaanko rakennusluvassa tarkoitettu talousrakennus sijoittaa puheena olevalle tilalle. Omistus- tai muita yksityisoikeudellisia oikeussuhteita ei ratkaista lopullisesti hallintoluvalla. Kun hakemuksen tueksi ei ole esitetty sellaisia syitä, joiden johdosta siihen voitaisiin suostua, kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 63 §, KHO hylkää purkuhakemuksen.”
Eräistä naapuruussuhteista annettu laki (26/1920) sisältää oikeusohjeen siltä varalta, että rakennettu rakennus sijoittuu osaksi toisen maalle. Naapuruussuhdelain 14 §:n mukaan, jos rakentaminen ei ole tapahtunut vastoin parempaa tietoa taikka törkeästä huolimattomuudesta, eikä naapuri ole viipymättä sitä vastaan tehnyt huomautusta, on naapuri velvollinen sallimaan rakennuksen jäämisen paikoilleen. Edellytyksenä kuitenkin on, että rakennuksen purkaminen, toisenlaiseksi rakentaminen taikka muuttaminen aiheuttaisi naapurille johtuvaan haittaan ja rakennuksen arvoon nähden suhteettoman suurta vahinkoa. Samaa oikeusohjetta sovelletaan tilanteisiin, joissa rakennus sijoittuu lähemmäksi naapuria kuin lain, asetuksen tai rakennusjärjestyksen tai kaavan mukaan on sallittu. Naapurilla, joka haittaa joutuu sietämään, on oikeus vuotuiseen korvaukseen. Korvauksen suuruuden vahvistaa tuomioistuin. Korvaus on voimassa kymmenen vuotta, ja se voidaan uudistaa.
Koska lainvoimaisen hallintopäätöksen purkukynnys on korkea ja purkua tulee hakea määräajassa, on syntynyt tilanteita, joissa syystä tai toisesta naapurin maalle ilman naapurin lupaa rakennettu rakennus on naapuruussuhdelainkin nojalla käydyn prosessin jälkeen saanut oikeutuksen jäädä paikoilleen. Tästä esimerkkinä on Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 2005:18 (lainvoimainen). Yhden huoneen käsittävän hirsirakennuksen poissiirtämisen ja uudelleen rakentamisen kustannukset arvioitiin hovioikeudessa huomattaviksi. Rakennuksen siirtämisestä olisi lisäksi aiheutunut pihapiirin kauneusarvojen menettämisenä tuntuva vahinko. Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus päätyi katselmuksessa tekemiensä havaintojenkin perusteella siihen, ettei osaksi naapurin tilalla olevan rakennuksen omistajaa voitu velvoittaa siirtämään sitä pois.
Korttelin osan käytön vaikeutuminen
Kielto vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen MRL 81.3 §:ssä kohdistuu ensisijaisesti ohjeellisen tonttijaon alueille. Sitovan tonttijaon alueilla sovelletaan MRL 81.2 §:n säännöstä. On kuitenkin tilanteita, joissa esimerkiksi rasitejärjestely voi vaikuttaa rakennusluvan hakijan hallinnan sisällölliseen laajuuteen. Esimerkkinä tapaus KHO 2021:49. Korttelissa oli yhteensä kuusi tonttia. Asemakaava oli vuodelta 2012. Neljää tonttia varten oli kaavassa osoitettu ajoyhteys. Yhdelle tontille asuinkerrostaloa varten vuonna 2017 myönnetty rakennuslupa olisi kaventanut ajoyhteyttä. Vuonna 2017 oli rakennuspaikkana olevaa tonttia rasittamaan perustettu kahta kiinteistöä palveleva kulkuyhteysrasite kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaisesti. Kumotessaan rakennus- ja ympäristölautakunnan sekä hallinto-oikeuden päätökset ja hylätessään rakennuslupahakemuksen KHO totesi, että rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet oli otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina. Rakennuspaikkana olleen tontin kulkuyhteysrasitteen alueeseen kohdistui toisten tonttien käyttöoikeus, eikä alue siten ollut rakennuspaikan haltijan yksinomaisessa hallinnassa.
Kulkuyhteyden järjestämisen vaikeutumiseen kaatui toimenpideluvan myöntäminen pysäköintialueen rakentamiseksi tapauksessa KHO 2011:84. Lupaa oli haettu osan LPA-1-korttelialueesta käsittävälle rakennuspaikalle, joka oli kokonaisuudessaan hakijan hallinnassa. Hakemusta ei voitu hylätä sillä perusteella, ettei hakija hallinnut LPA-1-korttelialuetta kokonaisuudessaan. Hakemus oli sen sijaan tullut hylätä sillä perusteella, että toimenpideluvan myöntäminen vain osalle LPA-1-korttelialuetta vaikeutti korttelin muun osan käyttämistä kaavassa varattuun tarkoitukseen, koska korttelin asuinrakennuspaikkojen autopaikkojen sijoittaminen LPA-1-korttelialueelle ja kulkuyhteyden järjestäminen asuinrakennuspaikoille vaikeutui.
Kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta annettu laki (1257/2010) on antanut eräiden kasvukeskusten asemakaava-alueilla mahdollisuuden poiketa MRL 81.2 §:n säännöksestä. Rakennuslupa on voitu myöntää ennen tonttijaon laatimista ja tontin lohkomista. Rakennusluvassa on tällöin määrättävä, ettei rakennusta saa ottaa käyttöön ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin. Poikkeamisen (MRL 171, 175 §) tarve poistuisi tällöin. Kokeilulakia on jatkettu muutetussa muodossa ja em. mahdollisuus on voimassa Helsingissä, Vantaalla ja Turussa vuoden 2023 loppuun. Hallinta tulevan tontin alueeseen tulee kuitenkin rakennuslupaa haettaessa esittää.
Kolmiulotteisia kiinteistöjä koskeva, 1.8.2018 voimaan tullut säännöstö on tuonut joustoa tonttijaon oikeusvaikutuksia koskevaan MRL 81.1 §:n soveltamiseen. Tonttijaosta saa MRL 81 a §:n perusteella tarvittaessa poiketa vähäisessä määrin naapurikiinteistön omistajan tai haltijan vahingoksi hankkeessa, johon sisältyy kolmiulotteinen kiinteistö. Edellytyksenä kuitenkin on, että naapurikiinteistön omistaja tai haltija antaa poikkeamiseen suostumuksensa. Hallintaa koskevaan vaatimukseen säännös ei vaikuta.
Lupaviranomaisen tutkimisvelvollisuuden laajuus
Ylimääräisiä muutoksenhakukeinoja koskeva oikeuskäytäntö tuo selkeästi esiin sen, että rakennuslupapäätös hallintolupana ei ratkaise, eikä voikaan ratkaista, kysymystä siitä, kenelle rakennuspaikan omistus- ja hallintaoikeus varsinaisesti kuuluu. Omistus- ja hallintaoikeudessa on kysymys yksityisoikeudellisesta olotilasta.
Koska rakennuspaikan hallinta tulee kuitenkin lupahakemusta haettaessa selvittää, kuuluu lupaviranomaiselle eriasteinen velvoite hallinnasta varmistautumiseen. Viranomainen ei voi asiaa jättää tyystin ottamatta huomioon. Äärimmillään hallinnasta varmistautumisen laiminlyönti voi johtaa korvausvastuuseen, kuten korkeimman oikeuden tapaus KKO 1986 II 6 osoittaa. Siinä rakennuskaavaluonnoksen mukainen rakennuspaikka poikkesi määräalan sijainnista siten, että rakennuspaikka ulottui osaksi toisen maalle. Rakennuslautakunta oli, vaatimatta selvitystä siitä, että hakija hallitsi rakennuspaikkaa, myöntänyt rakennusluvan siten, että rakennus sijaitsi osittain toisen maalla. Kunta velvoitettiin korvaamaan luvan osoittamalle paikalle rakentaneelle luvan hakijalle asiasta aiheutuneita suoranaisia menoja, kuten avustajan palkkion sekä matka-, puhelin- ja postikuluja. Välttyäkseen rakennuksen purkamiselta oli rakentaja joutunut ostamaan lisämaata. Lisämaan hankinnasta aiheutuneista kuluista kunta ei ollut vastuussa. Korvausvastuuseen vaikuttaneena erityispiirteenä oli, että rakennustarkastaja oli hakijan puolesta laatinut rakennuslupahakemuksen. Selvitystä ei ollut siitä, että rakennustarkastaja olisi ilmoittanut toimineensa asemapiirroksen ja rakennuslupahakemuksen laatiessaan yksityishenkilönä. Rakennustarkastajan toiminta oli ollut julkisen vallan käyttämistä, jossa tapahtuneista virheistä kunta oli vastuussa.
Yksittäinen osakkeenomistaja asunto-osakeyhtiössä ei ole rakennuspaikan omistaja tai haltija eikä näin ollen voi hakea rakennuslainsäädännössä tarkoitettua lupaa. Hakijana on asunto-osakeyhtiö. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 5 luvun 5 §:n mukaan, jos huoneistoa koskevaan muutokseen, joka edellyttäisi myös yhtiöjärjestyksen muuttamista, vaaditaan viranomaisen lupa, on hallituksen haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Sama oikeussääntö koskee osakkeenomistajan kunnossapitotöitä (AsOyL 4 luvun 10 §). Osakas vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista. Laissa mainituissa tilanteissa voi tuomioistuin oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen (AsOyL 5 luvun 6 §). Asunto-osakeyhtiön on huolehdittava siitä, että työn valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty (AsOyL 5 luvun 7 §).
Asunto-osakeyhtiön hakijakompetenssin selvittämättä jättäminen riittävässä laajuudessa on joissakin tilanteissa johtanut luvan poistamiseen. Tapauksessa KHO 14.10.1999 taltio 2799 oli myönnetty asunto-osakeyhtiön isännöitsijän hakemuksesta toimenpidelupa lvi-muutostöiden tekemiseen huoneistossa sekä ilmanvaihtohormin rakentamiseen pihan puolelle ensimmäisestä kerroksesta viidennen kerroksen yli talon katolle. Yhtiön hallituksen saatua tiedon asiasta yhtiön hallitus päätti olla antamatta toimenpiteeseen lupaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi toimenpidelupaa koskevan yhtiön kantelun johdosta, että yhtiön isännöitsijällä ei ollut yksin oikeutta hakea lvi-töiden toimenpidelupaa ilman että yhtiön hallitus on tehnyt tästä ensin päätöksen. Kun rakennusvalvontaviranomainen oli ottanut hakemuksen käsiteltäväkseen ja ratkaissut sen selvittämättä, oliko asia käsitelty yhtiön hallituksessa ja niin ollen selvittämättä myöskään sitä, käytettiinkö yhtiön puhevaltaa hakemuksen vireille panemisessa laissa edellytetyllä tavalla, oli asiaa ratkaistaessa tapahtunut menettelyvirhe. Korkein hallinto-oikeus poisti (äänestys 3–2) lvi-rakennustarkastajan tekemän päätöksen.
Sähköisessä asioinnissa järjestelmä ohjaa rakennuspaikan hallinnan selvittämiseen. Kaikkia tilanteita sekään ei pysty ottamaan huomioon. Eriäviä näkemyksiä voi syntyä muun muassa siltä osin, onko maanvuokrasopimuksen nojalla rakennuspaikkaa hallitsevalla oikeus luvan hakemiseen ilman vuokranantajan suostumusta. Kiinteistöä koskeva vuokrasopimus voi sisältää tästä tarkentavia ehtoja. Lupaviranomainen voi joutua asiaa harkitsemaan. Esimerkiksi tapauksessa KHO 14.10.2002 taltio 2526 rakennuslautakunta oli hylännyt toimenpidelupahakemuksen saada muuttaa rakennuksen julkisivua. Kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla hallinnut yhtiö ei ollut osoittanut hallintaoikeutensa sisältävän oikeutta hakemuksessa esitettyjen muutosten tekemiseen vuokranantajan evättyä suostumuksensa. Kysymyksessä oli sijainniltaan keskeinen ja vanhan kaupungin miljöön kannalta tärkeä rakennus. Muutostyöllä oli tarkoitus palauttaa aikaisemmin olemassa ollut oviaukko ja lupaa oli haettu määräaikaisena. Muutostyö ei turmellut rakennusta tai kaupunkikuvaa, ja rakennuksen historiallisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyi. Muutos soveltui myös ympäristöön. Rakennuslautakunnalla ei ollut mainitsemillaan perusteilla oikeutta hylätä tilapäistä toimenpidelupahakemusta.
Maanvuokralaissa (258/1966) säädetään erityyppisistä maanvuokralajeista. Lain 1 luvun yleisten säännösten 11 § koskee vuokramiehen korvausvelvollisuutta, jos vuokramies käyttää vuokra-aluetta tai sen osaa tahi sillä olevaa rakennusta, laitetta tai laitosta muuhun kuin vuokrasopimuksen mukaiseen tarkoitukseen. Tuomioistuin voi kieltää luvattoman menettelyn ja velvoittaa vuokramiehen omalla kustannuksella poistamaan tai muuttamaan mitä vuokra-alueelle on luvattomasti tehty, jollei asian käsittely kuulu muulle viranomaiselle.
Lupaa edellyttävän toimenpiteen luonne ja laajuus voi vaikuttaa hallinnan esittämisvelvoitteeseen laajemmin kuin vain välittömästi rakennuspaikkaan rajoittuen. Vuosikirjatapaus KHO 2021:136 koskee maisematyölupaa maanpinnan palauttamiseksi louhinnan jälkeen alkuperäiseen korkoon naapurikiinteistön vastaisella rajalla. Toimenpiteeseen kuului muun ohella luvan hakijan kiinteistölle sijoittuva kivikoreista rakennettava tukimuuri sekä muurin ja kallioseinämän väliin tuleva sepeli- ja kevytsoratäyttö, joka sijoittui osittain naapurikiinteistön alueelle. Lupahakemuksen mukaiset sinänsä teknisesti erilliset toimenpiteet muodostivat erottamattoman kokonaisuuden, jolla oli vaikutusta naapurikiinteistöltä avautuvaan näkymään ja naapurikiinteistön käyttöön. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että lupaedellytysten täyttymistä arvioitiin koko toimenpidekokonaisuuden osalta. Koska luvan hakija ei hallinnut rakennuspaikkaa kokonaisuudessaan, maisematyölupaa ei voitu myöntää ilman naapurikiinteistön omistajan suostumusta.
Rakennuspaikan hallinta tulisi esittää jatkossakin
Vireillä olevassa maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen valmistelussa oli esillä mahdollisuus, jonka mukaan nykyisenkaltaisesta rakennuspaikan hallinnan selvittämisvaatimuksesta voitaisiin ainakin osittain luopua. Esimerkiksi Ruotsissa ja Norjassa ei rakennuspaikan hallinnan selvittäminen ole osa lupaprosessia. Vaatimukseksi olisi jäänyt, että lupahakemuksen aina allekirjoittaisi sen hakemiseen oikeutettu taho. Jos hallinta puuttuisi, ei hakija voisi hanketta kuitenkaan toteuttaa ilman itsellensä koituvia haitallisia seuraamuksia.
Ajatus ei kuitenkaan saanut riittävää kannatusta. Lausunnolla olevassa ehdotusluonnoksessa kaavoitus- ja rakentamislaiksi säilyisi vaatimus esittää lupahakemuksen yhteydessä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa [1].
[1] Ympäristöministeriön luonnos hallituksen esitykseksi kaavoitus- ja rakentamislaiksi. Lausuntopyyntö 27.9.2021 VN/279/2018. Lausuntoaika päättyy 7.12.2021.
Kuva: Lauri Jääskeläinen