Rakennusrasite. Tyyppipakkoperiaate.

Asianosaisten välinen sopimus.
KHO 12.1.2022 taltio H20
Vuosikirja KHO 2022:4

Julkaistu 23.5.2022

Oulun rakennuslautakunta perusti (31.10.2018) Rakennusliike X:n hakemuksesta rasitteet:

1. pysyvä sietorasite rakennuksen katon ulottamiseksi rasitetun tontin puolelle
2. pysyvä sietorasite rakennuksen routaeristyksen ulottamiseksi noin kahden metrin alueelle rasitetun tontin puolelle
3. pysyvä sietorasite pintavesipainauman rakentamiseksi noin kahden metrin päähän tonttirajasta
4. tilapäinen rakennusrasite käyttää rasitettua tonttia noin kahden metrin alueella rakennuksen rakentamiseen siihen saakka, kunnes kohdissa 1 ja 2 mainitut rasitteet on rakennettu ja kohdassa 3 tarkoitettu pintavesipainauma on rakennettu
5. antaa oikeuden sijoittaa suoja-aita rasitetulle tontille noin kahden metrin päähän tonttirajasta siksi, kunnes kohdissa 1-3 mainitut rasitteet on rakennettu
6. määrää, että rakennustöiden aloittamisesta ja suoja-aidan rakentamisesta on ilmoitettava rasitetun tontin haltijoille neljä viikkoa ennen rakentamisen aloittamista
7. määrää, että rasitettu tontti on rakennustöiden jälkeen saatettava sellaiseen tilaan, mitä tontti on ollut ennen rakennustöiden aloittamista
8. perii toimituskustannukset X:ltä, yhteensä 685 euroa.

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus hylkäsi (25.5.2020) rasitetun tontin haltijoiden valituksen.

Korkein hallinto-oikeus myönsi valitusluvan. Hallinto-oikeuden päätös pääasian osalta ja rakennuslautakunnan päätös kumottiin.

Arviointia

Rakennusrasitteista on vain harvoin saatu ylimmän hallintotuomioistuimen ratkaisuja. Myös Oulusta olevassa tapauksessa KHO 1991 A 75 oli kysymys asianosaisten välisen sopimuksen merkityksestä. Sekä oikeutetun että rasitetun tontin omisti kaupunki, joka oli ne vuokrannut rakennuspaikoiksi. Kiinteistölautakunta oli maanomistajana antanut luvan rasitteen perustamiseen ehdolla, että oikeutetun tontin vuokramies vastaa haittakorvauksista rasitetun tontin haltijalle. Rasitetun tontin haltija vastusti rasitteen perustamista. Rasitetta ei ollut voitu perustaa ilman rasitetun tontin vuokramiehen suostumusta.

Nyt esillä olevassa tapauksessa tontit sijaitsevat asemakaavan (v. 2008) mukaisella erillispientalojen korttelialueella (AO-7). Oikeutetulle tontille rakennettava rakennus on kaavan mukaan rakennettava rasitetun tontin rajaan kiinni.

Hallinto-oikeus on viitannut kaupungin ja rasitetun tontin haltijoiden väliseen, vuonna 2011 allekirjoitetun rasitesopimuksen kohtaan, jonka mukaan tonttia rasittaa naapuritontin haltijan oikeus rakentaa asuinrakennus rasitetun tontin rajalle asemakaavan mukaisesti. Rasitetun tontin haltijoiden on hallinto-oikeuden mukaan katsottava kirjallisesti suostuneen rasitteiden perustamiseen. Rasitteet on voitu
hallinto-oikeuden päätöksen mukaan perustaa MRL 158 §:n perusteella.

Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n lisäksi tapauksessa on tullut sovellettavaksi asemakaavan edellyttämää rasitetta koskeva MRL 159 § sekä rasitetyyppejä koskeva MRA 80 §. Naapurin alueen käyttämisestä hakijalle välttämättömän rakennustyön tai muun toimenpiteen tekemiseksi säädetään MRL 149 a §:ssä.

Rasitteita koskeva säännöstö on perusteiltaan selkeä. Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu
huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta (MRL 158.2 §).

Tapauksessa ei vallinnut epätietoisuutta siltä osin, etteikö ainakin osa päätöksen tarkoittamista rasitteista olisi oikeutetulle tontille tarpeellisia ja etteikö niillä edistettäisi tarkoituksenmukaista rakentamista. Oikeuskysymykseksi muodostui ennen kaikkea se, oliko rasitteista tontin haltijoiden välillä sovittu sekä se, olivatko rasitteet luonteeltaan tyyppipakkoperiaatteen mukaisia.

Rasitetun tontin haltijat ilmaisivat selkeästi, etteivät he olleet suostuneet rakennuslautakunnan päätöksellä perustettuihin rasitteisiin. Hallinto-oikeuden perusteluinaan käyttämän, vuonna 2011 allekirjoitetun rasitesopimuksen mukaan tonttia rasittaa naapuritontin oikeus rakentaa asuinrakennus tontin rajalle asemakaavan mukaisesti. Siinä ei ole esim. sovittu, että naapuritontin asuinrakennuksen katon räystäät ja routaeristeet saisivat ulottua toisen tontin puolelle.

Vastoin asianosaisten tekemää sopimusta perustettava, asemakaavan edellyttämä rasite on poikkeussäännös ja jo sen vuoksi suppeaksi tulkittava. Pakkorasite on mahdollinen vain niistä tyyppitilanteista, joista MRL 159 § säätää. Tilanteet liittyvät väestönsuojan, autopaikoituksen ja jätehuollon tilojen järjestämiseksi rakennukseen; kulkuyhteyden järjestämiseksi rakennukseen muuta kiinteistöä tai
yleistä jalankulkua varten; sekä kiinteistöjen rajalla olevien rakennusosien tukemiseksi naapurikiinteistöön tai yhteisen seinän rakentamiseen. Rakennuslautakunnan perustamissa rasitteissa ei ollut kysymys mistään näistä.

Muiden kuin pakkorasitteiden tyypeistä säädetään MRA 80 §:ssä, joka sisältää kahdeksan rasitetyyppiä. Osa tyypeistä on periaatteessa samoja, joista säädetään MRL 159 §:ssä. Korkein hallinto-oikeus linjaa, kuinka tyyppipakkoperiaatteesta seuraa, että rasitteiden perustamisen lähtökohtana olevasta rasitesopimuksesta on käytävä riittävän yksilöidysti ilmi, minkä sisältöisten rasitteiden perustamisesta
asianosaisten kesken on sovittu. Tämä riittävä yksilöinti ei ilmennyt sen enempää vuoden 2009 maanvuokrasopimuksesta, vuoden 2011 rasitesopimuksesta tai muustakaan asiassa esitetystä selvityksestä. Korkein hallinto-oikeus on kiinnittänyt huomiota myös siihen, kuinka sietorasitteena perustetun pintavesipainauman rakentamisesta on määrätty oikeutettua tonttia koskevassa rakennusluvassa. Tämäntapaista rakennusrasitetyyppiä eivät säännökset tunne, jolloin siitä ei voi
rakennusrasitetta perustaa, vaikka sopimukseen olisi päästykin.

Vaikka rasitesäännöstölle on luonteenominaista rasitteiden pysyvyys, niin laki tuntee myös määräaikaisen rakennusrasitteen. Määräaikainen rakennusrasite, joka on voimassa määrättyyn päivään tai tapahtumaan saakka, voidaan pysyvän oikeuden sijaan perustaa, jollei rasite pysyvänä ole tarkoituksenmukaista (MRL
158.3 §). Esimerkkinä määräaikaisesta rakennusrasitteesta voisi olla väliaikainen autopaikkajärjestely. Määräaikaisia rakennusrasitteita koskee sama tyyppipakko kuin pysyviäkin.

Tapauksessa määräaikaisena (tilapäisenä) rasitteena perustettiin oikeus käyttää naapurin tonttia rakennuksen rakentamiseen, kunnes muun muassa routaeriste ja pintavesipainauma olisi saatu rakennettua. Naapurin alueen käyttämisestä rakennustyön tekemiseksi säädetään MRL 149 a §:ssä. Kysymys ei ole MRA 80 §:ssä säädetystä rasitetyyppistä.

Vuosikirjapäätöksestä ilmenee osuvasti rakennusrasitteiden perusolemus ja niiden sopimusoikeudellinen pohja. Tyyppipakkoperiaate on lähtökohtana ja koskee myös tilanteita, joissa on kysymys asemakaavan edellyttämistä, vastoin asianosaisten välistä sopimusta perustettavista rakennusrasitteista.

Varatuomari Lauri Jääskeläinen