Suunnittelutarveratkaisu

Omakotitalo. Naapurivalitus.

KHO 11.2.2022 taltio H361.

Vuosikirja 2022:18

Tuusulan yleiskaavasuunnittelija myönsi (23.10.2019) suunnittelutarveratkaisun 270 kem suuruisen omakotitalon, 100 kem suuruisen talousrakennuksen, 30 kem suuruisen saunarakennuksen sekä 90 kem suuruisen autokatoksen rakentamiseen erinäisillä ehdoilla.

Helsingin hallinto-oikeus tutki valituksen X:n vesihuoltoyhtymän eräiden jäsenten tekemänä ja kumosi (13.7.2020) yleiskaavasuunnittelijan päätöksen ja hylkäsi suunnittelutarveratkaisua koskevan hakemuksen.

Korkein hallinto-oikeus myönsi suunnittelutarveratkaisun hakijoille valitusluvan ja tutki asian. Hallinto-oikeuden päätös kumottiin ja yleiskaavasuunnittelijan päätös saatettiin voimaan.

Arviointia

Tuusulan rakennusjärjestyksen mukaan kaikki asemakaavoittamattomat alueet ranta-alueita lukuun ottamatta ovat MRL 16 §:n tarkoittamaa suunnittelutarvealuetta. Rakennuspaikka muodostuu kiinteistöstä, jonka pinta-ala on 6,3 hehtaaria. Kiinteistö sijaitsee metsäisellä harjanteella ja rajoittuu yleiseen tiehen. Kiinteistön itäpuolella sijaitsee kaksi 1950-luvulla muodostettua rakennuspaikkaa sekä koillisen ja kaakon puolella kaksi 1980-luvulla muodostettua rakennuspaikkaa. Rakennuspaikan etäisyys X:n vesiosuuskunnan vedenottamosta on noin 300 metriä.

Alueella on voimassa v. 1998 vahvistettu osayleiskaava. Rakennuspaikka sijaitsee osayleiskaavassa osoitetulla maa- ja metsätalousalueella (MT-3). MT-3-alueella sallitaan maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen sekä rakennuslain 4 §:n tarkoittama hajarakentaminen. Rakennuspaikkaa koskee osayleiskaavaan merkitty erittäin tärkeää pohjavesialuetta (pv-1) koskeva aluerajaus. Alueella ei kaavamääräyksen mukaan saa tehdä pohjaveden laatua tai määrää vaarantavia toimenpiteitä. Osayleiskaavan yleisten kaavamääräysten mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen. Erilliset sauna- ja talousrakennukset ovat suositeltavia. Rakennuspaikalle sijoitettavien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 400 m². Rakentamiseen ei saa käyttää yli 10 % rakennuspaikan pinta-alasta.

Oikeuskäytäntö on suunnittelutarveratkaisujen osalta korostanut suunnitteluvaran turvaamista tulevassa kaavoituksessa. Ensisijaisena lähtökohtana suunnittelutarvealueella hallituksen esityksen mukaan on, että rakentaminen perustuisi alueelle hyväksyttyyn asemakaavaan (HE 101/1998 vp). Rakentaminen olisi kuitenkin mahdollista myös silloin, kun se on todettu sopivaksi sellaisessa lupamenettelyssä, jossa sopivuutta on voitu arvioida tavanomaista rakennuslupamenettelyä laajemmin myös yhdyskuntakehityksen, ympäristöarvojen ja tulevan maankäytön näkökulmasta (MRL 137 §).

Kun otetaan huomioon, että kunta päättää yleis- ja asemakaavoituksesta alueellaan, on kunnalla suhteellisen laaja harkintavalta arvioidessaan MRL 137 §:n 1 momentissa säädettyjen edellytysten täyttymistä suunnittelutarvealueella, KHO toteaa. Lähtökohtana on, ettei yksittäisillä suunnittelutarveratkaisuilla tulisi synnyttää sellaista hallitsematonta maankäyttöä, joka rajaisi kunnan suunnitteluvaihtoehtoja mahdollisessa myöhemmässä kaavoituksessa. Yksittäisiä suunnittelutarveratkaisuja ei myöskään tulisi riittävän suunnitteluvaran turvaamiseksi myöntää alueelle, jolla kaavan laatiminen on vireillä, korostaa KHO.

Suunnittelutarveratkaisua Tuusulassa koski tapaus KHO 17.12.2018 taltio 5911. Kysymyksessä oli omakotitalohanke noin 4 hehtaarin suuruiselle, tiehen rajoittuvalle rakennuspaikalle oikeusvaikutuksettoman osayleiskaavan maa- ja metsätalousalueelle (MT-3). ELY valitti kunnan myöntämästä suunnittelutarveratkaisusta, jonka hallinto-oikeus kumosi eikä KHO muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä. Hallinto-oikeus katsoi, että rakennushankkeeseen suostuminen lisäisi painetta suostua mahdollisesti esiin tuleviin muihin vastaavanlaisiin hankkeisiin. Tämä aiheuttaisi yhdyskuntarakennetta hajauttavan pysyvän asutuksen suunnittelematonta lisääntymistä alueella. Hallinto-oikeus myös korosti, ettei osayleiskaavaan liittyvässä mitoituslaskelmassa kiinteistölle arvioitu yksi rakentamismahdollisuus luo hakijalle oikeutta myönteiseen suunnittelutarveratkaisuun (RY Rakennettu Ympäristö 1/2019 s. 69–70).

Myös nyt esillä olevassa tapauksessa hallinto-oikeus tuo esiin, ettei osayleiskaavassa alueelle osoitettu maankäyttö yksinään riitä perusteeksi myönteiselle suunnittelutarveratkaisulle. Korkein hallinto-oikeus vuorostaan toteaa, että yleiskaavaan mahdollisesti sisältyviä niin sanottua hajarakennusoikeutta koskevia mitoituslaskelmia voidaan osaltaan käyttää apuvälineenä arvioitaessa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaamista yksittäistä suunnittelutarveratkaisua koskevassa harkinnassa. Selvyyden vuoksi KHO kuitenkin toteaa, ettei näillä tai muilla vastaavilla laskennallisilla mitoitusperiaatteilla ole päätöksenteossa sellaista oikeudellista sitovuutta tai merkitystä, että kielteinen tai myönteinen suunnittelutarveratkaisu voitaisiin perustaa yksinomaan tai pääasiassa niihin.

Saadun selvityksen perusteella ei tällä kertaa alueelle tai sen lähiympäristöön kohdistunut sijaintinsa tai alueen muiden ominaisuuksien vuoksi erityistä rakentamispainetta. Lisäksi oli selvitetty, että valmisteilla olevassa yleiskaavassa aluetta ei ollut tarkoitettu asemakaavoitettavaksi, eikä alueelle ollut esitetty maankäyttöä ohjaavia aluevarauksia tai määräyksiä. Rakennuspaikka sijoittui olemassa olevien liikenneyhteyksien varrelle. Rakennuspaikan sijainti pohjaveden muodostumisalueella oli otettu huomioon päätökseen sisällytetyissä ehdoissa riittävällä tavalla. Rakentamisen ei voitu katsoa vaikeuttavan erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Asiassa ei ollut esitetty, että lähialueilla olisi ollut vireillä sellaisia muiden kiinteistönomistajien rakennushankkeita, joiden toteutumista rakennushanke olisi voinut vaikeuttaa. Lopputulos oli, että suunnittelutarveratkaisun myöntämiselle oli ollut MRL:ssa säädetyt oikeudelliset edellytykset.

Rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella säädetään MRL 137 §:n 1 momentissa. Edellytykset hiukan muuttuivat osana KARALUSU-uudistusta (230/2017). Alueiden käytön järjestämiselle haitan aiheuttamisen kielto pysyi ennallaan kuitenkin niin, että momentin 1 kohdassa mainitaan nimenomaan asemakaavoitus ja yleiskaavoitus. Yhdyskuntakehityksen osalta edellytyksenä on 2 kohdan mukaan sopivuus yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palvelujen saavutettavuuden kannalta. Maisemallista sopivuutta ynnä muuta koskeva edellytys 3 kohdassa säilyi ennallaan.

Vuosikirjapäätös on huomionarvoinen ja viesti siitä, että suunnittelutarveratkaisun edellytyksiä tulee peilata kunnan omiin kaavoitussuunnitelmiin. Jos kunnalla ei ole aikeita sisällyttää aluetta asemakaavoituksen piiriin muun muassa sen takia, ettei alueeseen kohdistu erityistä rakentamispainetta, on se varteenotettava myönteistä suunnittelutarveratkaisua puoltava seikka. Luonnollisesti huomioon tulee ottaa muutkin edellytykset, joista maanomistajien yhdenvertainen kohtelu on keskeinen.

Tapauksen erityispiirteenä oli hankkeen sijoittuminen tärkeälle pohjavesialueelle. Sijainti otettiin huomioon suunnittelutarveratkaisun ehdoissa. Tarkemmat suunnitelmat jätevesien käsittelystä ja johtamisesta tulee esittää rakennuslupavaiheessa.

Tuusulan kunnan hallintosäännön mukaan toimivalta suunnittelutarveratkaisun tekemiseen kuuluu yleiskaavasuunnittelijalle. Koska toimivalta on annettu yleiskaavasuunnittelijalle suoraan hallintosäännössä, ei sovellettavaksi tule MRL 187 §:ssä säädetty oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimusmenettelyä sovelletaan tilanteisiin, joissa viranhaltijan päätös perustuu hänen ratkaistavakseen toiselta viranomaiselta siirrettyyn toimivaltaan. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöstiivistelmässä puhutaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen myöntämästä suunnittelutarveratkaisusta. Ratkaisun teki hallintosäännön mukaisesti yleiskaavasuunnittelija, ei rakennusvalvontaviranomainen.

Varatuomari Lauri Jääskeläinen