Vähäinen poikkeaminen. Kulkuyhteysrasite.

Rakennuspaikan hallinta.
KHO 23.4.2021 taltio 158.
Vuosikirja KHO 2021:49.

Salon kaupungin tarkastusinsinööri myönsi (24.11.2017) rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen. Salon rakennus- ja ympäristölautakunta hylkäsi (14.2.2018) luvasta tehdyt oikaisuvaatimukset.

Turun hallinto-oikeus hylkäsi (13.6.2019) rakennusluvasta tehdyt valitukset.

Korkein hallinto-oikeus myönsi valitusluvat. Hallinto-oikeuden päätös kumottiin pääasian osalta. Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös kumottiin ja rakennuslupahakemus hylättiin.

Arviointia
Rakennuspaikkana olevan tontin 15 (Helenankatu 12) lisäksi sijoittuu kortteliin viisi muuta tonttia. Alueella on voimassa vuonna 2012 lainvoimaiseksi tullut asemakaava. Hankkeessa on kysymys kerrosalaltaan 2 439,5 m²:n suuruisen asuinkerrostalon rakentamisesta. Rakennus sijoittuu Helenankadun varteen kadun suuntaisesti ja se ylittää kaavan mukaisen rakennusalan tontin 14 (Helenankadun ja Hämeentien kulma) suuntaan 7,6 metrin matkalla 2,9 metriä ja 3,6 metrin matkalla 1,1 metriä eli yhteensä noin 26 m². Asuinkerrostalon kellariin on sijoitettu maanalainen autojen säilytystila, jonne on ajoyhteys luiskalla Helenankadulta. Tontilla on tällä hetkellä matalahko 2-kerroksinen rakennus.

Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty MRL 175 §:n mukaisina vähäisinä poikkeamisina asemakaavasta em. rakennusalan ylitys sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle kaavan
ajoneuvoliittymäkieltoalueelle. Helenankadun puolelle on kaavassa osoitettu kaksi ajoyhteyttä.

Hallinto-oikeus piti olennaisena, että tontille 15 myönnetyn rakennusluvan toteuttaminen ei estä kaavassa tonttien 15 ja 14 rajalle osoitetun, korttelin neljän tontin yhteisen ajoyhteyden toteuttamista. Rakennusalan ylitys kaventaa kaavan
mukaista ajoyhteyttä, mutta rakentaminen ei ole esteenä kaavan mukaiselle neljää tonttia palvelevan ajoyhteyden käyttämiselle. Tontin 15 asemapiirroksen mukaiset pihajärjestelyt mahdollistavat luiskan ja myös maanpäällisten ajoyhteyksien toteuttamisen korttelin muiden tonttien myöhemmin rakentuessa, hallinto-oikeus päätteli. Tontin 15 rakennusta ei sijoiteta niin tai tonttia muutenkaan rakenneta hallinto-oikeuden mukaan niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistöjen sopivaa rakentamista. Rakennusluvan mukainen tontin 15 maanalainen autopaikoitusjärjestely oli suunniteltu palvelemaan vain tonttia 15.

Korkein hallinto-oikeus tarkasteli asiaa ennen kaikkea kyseisen ajoyhteyden toteuttamiseksi vuonna 2017 perustetun ja kiinteistörekisteriin merkityn kulkuyhteysrasitteen kannalta. Rasite on perustettu rakennuspaikkana olevan tontin 15 alueelle palvelemaan kahta kiinteistöä (kaavan mukaiset tontit 3 ja 16) yhteensä neljän tontin yhteisestä ajoyhteydestä. Kulkuyhteysrasite on kiinteistönmuodostamislain (KML) 154 §:n tarkoittama kiinteistörasite, jonka perustamisedellytykset sekä alue, johon rasite kohdistuu, on ratkaistu kiinteistönmuodostamislain mukaisessa rasitetoimituksessa. Korkein hallinto toteaa päätöksessään, ettei kiinteistörekisteriin merkittyä rasitetta voida rakennuslupapäätöksellä tai sen yhteydessä myönnettävällä vähäisellä poikkeamisella muuttaa tai poistaa. Rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet on otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina.

Kiinteistönmuodostamislaki edellyttää, ettei rasitteen perustaminen saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Asemakaavan mukaan kaikki tontin 15 autopaikat tulee sijoittaa maan alle. Tonteilla 12 ja 14 kaavamääräys pakottaa maanalaiseen pysäköintiin, jos tehokkuus nousee yli 1,1:n. Tontille 14, joka on toinen valittaneista kiinteistöistä, on valmistunut vuonna 2007 viisikerroksinen asuinrakennus, joka toteutui poikkeamismenettelyn kautta. Poikkeamisen ehtona oli maanalaisen pysäköintihallin rakentaminen maankäyttösopimuksen mukaisesti. Pysäköintihalli ei toteutunut, minkä johdosta asemakaavaan (2012) otettiin määräys maanalaisesta pysäköinnistä.

Vuoden 2012 asemakaavan ideana on korttelialueen neljän tontin yhteinen maanalainen pysäköinti. Tontin 15 pysäköintikysymys eteni KHO:een jo toistamiseen. Salon kaupunginhallitus myönsi vuonna 2016 poikkeamisluvan sijoittaa tontin 15 autopaikat kokonaan maanpinnan tasolle. Päätöksellään KHO 3.7.2017 taltio 3206 KHO pysytti hallinto-oikeuden päätöksen, jolla naapurien valituksesta poikkeamispäätös kumottiin. Kaupunginhallitus katsoi tuolloin, ettei kaikkia ko. neljää tonttia koskeva maanalaisen pysäköinnin toteutuminen ollut Salon rakennemuutostilanteessa todennäköistä (tapaus selostettu RY-lehden nrossa 3/2017 s. 67–68). Tuomioistuinten mukaan oikeudellisia edellytyksiä poikkeamisluvan myöntämiseen ei ollut.

Korkein hallinto-oikeus perusti päätöksensä tonttijaon oikeusvaikutuksia koskevaan MRL 81.3 §:ään ja rakennusluvan edellytyksiä koskevaan 135.1 §:ään. Rakennuslupaa ei MRL 81.3 §:n mukaan saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija
hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen. Tontille 15 sijoittuvan kulkuyhteysrasitteen alueeseen kohdistuu rasiteoikeuden haltijoiden
käyttöoikeus, eikä alue siten ollut rakennuspaikan haltijan yksinomaisessa hallinnassa. Rakennusalan ylitystä koskevan vähäisen poikkeamisen mahdollisuudella ei ollut tässä tapauksessa merkitystä, koska vähäisellä poikkeamisella ei kuitenkaan voitu muuttaa kiinteistörekisteriin merkityn rasitteen sisältöä. Voikin todeta, että ainoastaan jos rasitteeseen oikeutetuilta kiinteistöiltä olisi vähintään saatu rakennushankkeelle hyväksyntä, olisi voitu käynnistää esimerkiksi kiinteistörasitepäätöksen muuttaminen (KML 160 §). Toisena valittajatahona tapauksessa oli tontti 16, jonka hyväksi rasite on perustettu.

Varatuomari,
valtiotieteiden maisteri
Lauri Jääskeläinen