OLLI TERIÖ

Valesokkeleiden kosteusvauriokorjaukset

Noin joka viidennessä suomalaisessa asunnossa on valesokkeli. Suuri osa 1970–1980-luvuilla rakennetuista pien- ja rivitalojen valesokkelirakenteista on tulossa käyttöikänsä päähän. Oulussa valesokkeleiden korjauslupahakemuksia saapuu rakennusvalvontaan keskimäärin viikoittain. Yleisin suunniteltu korjaustapa on rakenteiden uusiminen eli kengitys, mutta usein taloyhtiöillä on vaikeuksia saada rahoitusta niihin. Tarvittaisiin myös edullisempia korjaustapoja, joilla mahdollinen terveyshaitta voitaisiin ehkäistä. Tietyillä edellytyksillä myös tiivistyskorjauksella voitaisiin saavuttaa hyvä lopputulos.

Valesokkeleiden korjauksiin ryhdytään hyvin monitahoisista syistä: rakennuksessa tai asunnossa on havaittu ylimääräisiä hajuja, asukkaalla on alkanut esiintymään hengitysteiden oireilua, asuntokaupan yhteydessä tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu riskirakenne tai mikrobivaurio tai että asuntokaupan ehdoksi on asetettu riskirakenteen korjaaminen.

Korjauspäätöksen teossa korjauskustannukset ovat merkittävässä roolissa. Esimerkiksi kengityskorjaus pientalossa voi maksaa 30–50 000 euroa, kun vastaavan pientalon tiivistyskorjauksen kustannukset ovat noin 10–15 000 euroa. Kaiken kaikkiaan valesokkeleiden kengityskorjaukset voisivat tulla maksamaan 1–2 miljardia euroa Suomessa, jos kaikki valesokkelit kengitettäisiin.

Jos rakennus on huonokuntoinen ja lähivuosina on odotettavissa muitakin korjauskustannuksia, tulisi myös uudelleen rakentamisen vaihtoehto tarkastella. Se pitäisi ainakin ottaa yhdeksi laskennalliseksi vaihtoehdoksi mukaan tarkasteluun. Rakennuksen uusimisen elinkaarikustannukset voivat olla positiivinen yllätys verrattuna korjattavan rakennuksen lämmitys-, huolto- ja toistuviin korjauskustannuksiin.

Asuinrakennusten kosteusvauriot

Oulussa myönnettiin vuonna 2020 noin 750 korjausrakentamisen lupaa, joista noin 10 % on kosteusvaurioista johtuvia. Kosteusvauriokorjausten luvista suurin osa on pientalojen ja rivitalojen kengityskorjauksia.

Kun rakentamisesta on kulunut 30–50 vuotta on useissa pientaloissa tai taloyhtiöissä havahduttu rakenteista leviäviin hajuihin. Useimmiten syynä on valesokkeleiden puurakenteisiin tai lämmöneristeisiin syntyneet mikrobikasvustot. Korjaukset ovat aikaa vieviä, työläitä ja kalliita. Korjaus saattaa jopa tulla kalliimmaksi kuin mitä asuntojen myyntihinnat ovat, ellei taloyhtiön sijainti ole hyvä. Ongelman esiinnyttyä sitä ei pitäisi vähätellä – ei myöskään ylireagoida.

Valesokkelin vaurioitumiseen vaikuttavia tekijöitä.

Rakenteissa olevien mikrobivaurioiden haitallisuutta lisää, jos ilmanvaihto ei toimi kunnolla. Talvella ilmanvaihdon haasteita ovat muun muassa:

  • painovoimaisessa ja varsinkin koneellisessa poistoilmanvaihdossa syntyy voimakas alipaine lattian ja ulkoseinän liitokseen
  • tulisijoja käytetään runsaasti, mikä lisää korvausilman tarvetta ja aiheuttaa mahdollisesti enemmän ilmavirtauksia rakenteiden läpi
  • tulo-poistoilmanvaihtokoneissa sulatusautomatiikka katkaisee tuloilmapuhalluksen, mikä aiheuttaa alipainetta sisätiloihin
  • huoneilma on talvella hyvin kuivaa, mikä saattaa pahentaa mikrobien aiheuttamaa oireilua.

Kesällä vastaavasti painovoimainen ilmanvaihto ei riitä yksistään tarvittavaan ilman vaihtuvuuteen.

Ilmanvaihdon toimivuuden tarkastelu puuttuu lähes aina kuntotutkimuksista. Ilmanvaihdon merkitys tulee ilmi rakennusvalvontaan saapuvien neuvontakyselyiden kautta. Sisäilmaan liittyvät kyselyt painottuvat joko syksyyn tai alkuvuoteen. Mahdollisten mikrobien toiminta syksyllä on aktiivista ja se selittää kysymystulvan silloin. Sen sijaan talvella mikrobien kasvu on kuivuuden ja kylmyyden vuoksi hyvin vähäistä tai olematonta. Esimerkiksi valesokkelin alajuoksupuu voi olla alle 0 oC lämpötilassa ja mikrobit lepotilassa joulukuusta huhtikuuhun asti. Silloin ilmanvaihdon puutteet ja sisäilman kuivuus saattavat selittää huolestumisen tai oireilujen lisääntymistä.

Rakenteiden tiivistäminen ja ilmanvaihdon toimivuuden varmistaminen ja tarvittaessa tehostaminen voisivat jo yksistään poistaa suurelta osin mahdolliset haju- ja terveyshaitat. Usein kuitenkin haetaan rakennuslupaa kengitykselle, vaikka hajuongelmaa ei ole, rakenteet ovat suhteellisen kuivia ja mikrobipitoisuudet korkeintaan kohtuullisella tasolla. Tällöin herää kysymys siitä riittäisikö sittenkin kevyempikin korjaus.

Rakenteita avattaessa saattaa paljastua muitakin vaurioita. Kuvassa merkkejä vanhasta viemärivuodosta. Vuotovahinko oli ”korjattu”, mutta taustalla näkyvää rakennuslevyn vauriota ei ollut uusittu vauriokorjauksen yhteydessä. Myös viemäriputki oli jätetty puhdistamatta.

Valesokkeleiden korjaussuunnittelu

Hyvässä korjaushankkeen prosessissa ensin tutkitaan, sitten suunnitellaan ja vasta lopuksi puretaan ja korjataan. Usein halutaan aloittaa purkamisella, mutta sitten ei jääkään aikaa kunnolliselle suunnittelulle. Hätiköidyt päätökset tai ratkaisut voivat johtaa yli- tai alikorjaamiseen tai muuhun korjauksen epäonnistumiseen. Rakennuslupakäsittelyssä varmistetaan, että rakenteita on tutkittu riittävästi ja että suunnittelijat ja työnjohto ovat kelpoisia erityisosaamista vaativaan suunnitteluun ja toteutukseen. Oulussa kengityskorjauksia pidetään tavanomaisina kosteusvauriokorjausten suunnittelutehtävinä. Tiivistyskorjaukset ovat ainakin hyvin lähellä vaativan luokan suunnittelutehtävää. 

Kosteusvauriokorjaushankkeissa ensimmäiset riskit liittyvät jo kuntotutkimuksiin. Onko rakenneavauksia tehty riittävästi, onko ne tehty oikeista paikoista ja onko näytteet otettu ja kosteusmittaukset tehty relevanteista materiaaleista ja kohdista? Esimerkiksi mikrobilöydöstä alaohjauspuun alapuolella olevasta mineraalivillasta ei voida pitää yhtä haitallisena kuin löydöstä alajuoksupuusta tai lämmöneristeestä.

Suunnittelussa on helppo tavoitella riskittömyyttä esittämällä, että uusitaan kaikki vaurioituneet materiaalit. Kuitenkin alapohjan alla on maaperän mikrobeja tai alapohjan alustäyttöön on saattanut jäädä sahanpurua tai muuta orgaanista jätettä. Niiden haitallisuutta on hyvin vaikea arvioida. Jonkinasteinen riski niistä kuitenkin jää. Samoin rakennuksen yläosissa olevat puutteet voivat aiheuttaa sisäilmaongelmien jatkumista. Lisäksi ihmiset sietävät eri lailla mikrobeja.

Kengitys

Yleensä kosteusvaurion korjauksena on vaurioituneiden rakenteiden poistaminen ja korvaaminen uudella kosteutta kestävällä rakenteella. Rakenteiden uusimisen yhteydessä myös tiiveyttä parannetaan, jotta esimerkiksi maanvaraisen laatan alle mahdollisesti jääneet puuperäiset rakennusjätteiden mikrobit tai maaperän muut mikrobit eivät aiheuttaisi haittaa sisäilmaan. Täysin varman kosteusvauriokorjauksen kustannukset ylittävät helposti asuntojen myyntiarvon, joten suunnittelussa päädytään usein jonkinasteiseen kompromissiin teknisten, toiminnallisten ja taloudellisten reunaehtojen suhteen. Tavoitteena on aina kuitenkin oltava turvallisen ja terveellisen lopputuloksen aikaan saaminen.

Kengitys on tehty virheellisesti jättämällä uusittu alajuoksupuu lattian ja sokkelin yläpinnan tason alapuolelle. Merkittävintä alajuoksupuun korkeusasemassa on sen sijainti maanpintaan nähden. Noin 10 cm etäisyyttä voidaan pitää ehdottomana miniminä, jos halutaan estää mahdollinen terveyshaitta tiivistyskorjauksella. Joskus alajuoksupuun korjausasema on maanpinnan alapuolella. Se johtaa lähes varmasti vaurioihin ja kengityskorjaukseen.

Rakennuslupahakemukseen on liitettävä periaateleikkaus korjaustavasta. Muita lupahakemuksiin liitettävä suunnitelmia ovat asemapiirros sekä pohjapiirros, johon merkitään korjausalue. Hakemukseen on liitettävä myös selvitys rakennuksen terveellisyydestä ja mahdolliset kuntotutkimukset. Hakemukseen on liitettävä myös Sisäilma- tai kosteusvauriokorjauksen laadunvarmistusselvitys. Sillä tavoitellaan muun muassa yhteistä näkemystä laadusta ja sen tavoittelun keinoista kaikille korjaushankkeen osapuolille.

Tiivistyskorjaus

Tiivistyskorjauksessa estetään ilmavirta rakenteiden läpi, mikä rajoittaa mikrobien, niiden itiöiden tai aineenvaihduntatuotteiden leviämistä sisäilmaan. Tiivistyskorjaus soveltuu tapauksiin, joissa rakenteiden vauriot eivät ole eteneviä eikä rakenteiden kosteuspitoisuus ole kovin korkea ja rakenteet ovat niin yksinkertaisia, että ilmatiiveys on saavutettavissa. Haasteellisia rakenteita ovat esimerkiksi kaksikerroksisissa rakennuksissa välipohjien liitokset. Niiden kohdalla ilmatiiveyden aikaansaanti voi osoittautua lähes mahdottomaksi. Jo pelkästään väliseinän liittymien sekä ikkuna- ja ovikarmien tiivistämisessä riittää haasteita.

Tiivistyskorjausten yhteydessä on erityisesti huomioitava: 

  • ilmanvaihdon toimivuus
  • rakennuksen ja tilojen suurten paine-erojen ehkäiseminen
  • rakenteiden ja niiden kaikkien liitosten tiivistäminen
  • valesokkeleiden kosteusolosuhteiden parantaminen esimerkiksi pihan kuivatuksen parantamisella.

Ilmanvaihdon toimivuuden varmistaminen

Ilmanvaihto ja varsinkin sen huuhtelukyky vanhoissa rakennuksissa on yleensä heikko. Ilmanvaihto voi olla alun perin suunniteltu riittämättömäksi tai tehtyjen korjausten myötä sen toimivuutta on heikennetty. Esimerkiksi korvausilman saannissa, painesuhteissa tai huuhtelukyvyssä voi olla merkittäviä puutteita, jotka ovat kuitenkin mittauksilla helppoja selvittää.

Koneellinen poistoilmanvaihto yhdistettynä rakenteissa ilmeneviin kosteusvaurioihin on hankalin yhdistelmä. Jotta koneellinen poistoilmanvaihto toimisi moitteettomasti, vaatii se korvausilmaventtiileihin noin 10 Pa alipaineen, minkä vuoksi lattian ja seinän liitoksessakin on vähintään yhtä suuri alipaine. Tiivistyskorjaus tässä tapauksessa vaatisi koko ulkovaipan tiivistämistä, mikä johtaa myös kalliiseen lopputulokseen ja mihin kuitenkin jää merkittäviä riskejä jäljelle. Sen sijaan tasapainotettu tulopoistoilmanvaihto yhdistettynä tärkeimpien rakenneliitosten tiivistämiseen voi tuottaa hyvän sisäilman korjauskohteeseen. Painovoimaisen ilmanvaihdon kohteissa tiivistyskorjaus ja korvausilman saannin varmistaminen saattavat riittää, kunhan rakenteet ovat suhteellisen kuivia ja terveitä.

Kosteusvauriokorjausten laadunvarmistusselvitys

Korjaustavasta riippumatta on korjausten terveellinen lopputulos varmistettava. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusvalvontaviranomainen voi edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvältä erillistä laadunvarmistusselvitystä toimenpiteistä rakentamisen laadun varmistamiseksi. Laadunvarmistusselvitystä voidaan edellyttää, jos rakennushanke tai osa siitä on erittäin vaativa tai jos aloituskokouksessa sovittujen menettelyjen perusteella ei voida perustellusti olettaa, että rakentamisessa saavutetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukainen lopputulos.

Selvityksessä tulee esittää seuraavat toimenpiteet:

  1. Kohteen tiedot ja lyhyt kuvaus kosteusvaurioista tai sisäilmahaitasta.
  2. Toimenpiteet terveyshaitan ehkäisemiseksi.
  3. Korjauksen ja korjattujen rakenteiden laadun tavoitteet ml. käyttöikätavoite.
  4. Suunnittelun- ja työnaikaiset laadunvarmistustoimenpiteet.
  5. Korjauksen onnistumisen todentaminen.
  6. Seurantasuunnitelma
  7. Laadunvarmistuksen vastuuhenkilöt.
  8. Tarkastusasiakirjaan sisällytettävät asiat.

 

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on liitettävä laadunvarmistusselvitys 150 f §:n mukaiseen rakennustyön tarkastusasiakirjaan. Oulussa em. selvitys vaaditaan taloyhtiöiden kengityskorjauksiin ja sitä vaativampiin kosteusvaurio- tai sisäilmakorjauksiin. Enenevässä määrin suunnittelijat toimittavat myös pientalojen korjauksissa em. selvityksen. Kentällä on havaittu sen hyödyllisyys pienempienkin korjaushankkeiden ohjaamisessa. Selvityksen tarkoituksena ei ole maksimoida laadunvarmistuksen toimenpiteitä, vaan luoda hankkeen osapuolille yhteinen näkemys korjauksen luonteeseen sopivista ja riittävistä toimenpiteistä.

Esimerkki kengityskohteesta, jossa rakenteet on avattu uudestaan, koska asukkaan oireilu on jatkunut. Riskitöntä korjaustapaa ei ole olemassa, jos asukas on ympäristöherkkä. US-HVS liitokset sekä US-välipohjien liitokset ovat erittäin hankalia suunnitella ja toteuttaa ilmatiiviiksi kaasutiiveydestä puhumattakaan. Lattia-seinäliitokset, karmiliitokset, sähköasennukset ja muut läpimenot jo pelkästään vaativat huolellista valvontaa ja asentajien osaamista työmaalla. 

Katselmukset ja valvonta työmaalla

Oulussa valesokkeleiden korjausten lupaehtoihin asetetaan aloituskokous, rakennekatselmus ja lopullinen loppukatselmus. Tarkastusinsinöörien useilla katselmuksilla tavoitellaan osaamisen jalkauttamista, mahdollisten purkutöiden jälkeisten yllätysten käsittelyä yhteistyössä sekä hyvää toteutusta ja dokumentointia.

Tarkastusinsinöörien suosituksia:

  • Noudatetaan lupapäätöksen mukaisia suunnitelmia. Muutokset on hyväksytettävä tarkastusinsinöörillä.
  • Urakoitsijan kilpailutuksessa ei pyritä etsimään edullisempia toteutustapoja (alhaisinta hintaa).
  • Rakenteiden puhdistamiseen on kiinnitettävä huomiota. Urakoitsijoiden huolellisuus on vaihtelevaa.
  • Työmaapäiväkirjaa on pidettävä.
  • Valvontaa tarvitaan korjauksen toteutuksen valvontaan, ei pelkästään pankin vaatimusta täyttämään. Valvontamuistiot ja valokuvaus ovat tärkeitä.
  • Varsinaisen lupapäätöksen korjauksen lisäksi on korjattava muutkin puutteet tai vauriot, jotka paljastuvat purkamisen yhteydessä.
  • Rakennekatselmuksen oikea ajankohta on purkutöiden jälkeen, kun kengitykset on aloitettu ja kengityksestä tai mahdollisesta tiivistyskorjauksesta on tehty malliasennus.
  • Kuntotarkastusten kattavuuteen tulee panostaa. Esimerkiksi ilmatiiveys ja ilmanvaihto on usein jätetty huomioimatta.
  • Tiivistyskorjauksissa asentajan koulutus ja malliasennukset ovat erityisen tärkeitä. Liittyvien rakenteiden tiiveyden aikaansaaminen on vaikeaa ja joskus mahdotonta. Tiivistyskorjaus ei sovi kaikkiin kohteisiin.

 

Olli Teriö
Tekniikan lisensiaatti.
Korjausrakentamisen asiantuntija, Oulun rakennusvalvonta.